中国旅游地产形势分析

第一节 旅游地产的发展现状 分析

一、中国旅游地产业发展前景 分析

中国经济的增长和人们生活水平的提高，为国内的旅游地产发展打开了光明的前景。从2001年开始，中国经济的发展速度逐年加快，从2001年的7.3%上升到2005年的10%左右。在未来几年中国的经济发展速度仍然会保持一个较高的速度。随着经济的增长，国内居民的可支配收入大幅度攀升，旅游地产所需要的经济环境已经初步形成。同时，每年115天的休假为国内居民提供了充足的休闲度假时间。

此外，从旅游地产所依赖的旅游业发展态势来看，旅游地产仍有巨大的上升空间。根据历史统计数据，目前旅游业总收入占GDP的比重达到了5%左右，与8%的支柱产业标准仍有差距。从旅游人次来看，2004年国内旅游的人次已经超过10亿，而近几年的平均增长率超过10%。而根据世界旅游组织的预测，到2020年，中国将成为全球最大的旅游目的地，世界第四大旅游客源地。无疑，宏观经济环境和旅游业发展态势的向好，为旅游地产提供了前所未有的良好机遇。

2006年，中国的旅游地产进入了新的发展阶段，各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店等产品类型开始在市场兴起。2007年，宏观市场对旅游地产的需求将推动其迈入一个快速成长阶段。我国宏观经济保持高速增长，这种发展势头继续为国内的消费升级提供强劲动力，据统计，全世界在过去20年的时间内，有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房产或权益。随着中国经济高速增长，人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来10年，中国将有500万个家庭或个人接受旅游度假房产或权益，若按每个家庭出资5万元购买旅游房产，将会产生2500亿元的市场。

在旅游业微利时代需要借助地产来拓展利润空间。同样，在住宅地产和商业地产以外地产业也需要借助旅游业来开疆辟土，这是旅游业和地产业产生“捆绑价值”的前提和契机。随着国内房地产 行业 受到宏观调控的影响，许多房地产企业都在寻求突破单一的住宅开发模式，其中旅游+地产成为重要的突破口。可以预见，2007年在土地政策调控落实后日趋紧张的资源供应，开发商对旅游地产的青睐将推动国内旅游地产市场加速发展，走向成熟。

二、旅游房地产的发展空间 分析

旅游房地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

中国的旅游房地产业在20世纪八九十年代萌芽，沿海经济发达地区抢得先机，大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，投向旅游房地产开发。这为已经日趋饱和的传统住宅领域寻找到了一个新的突破口。众所周知的，海南在从1993年房地产泡沫破灭之后，房地产市场一泻千里直跌谷底。放眼望去，烂尾楼比比皆是，空置房触目惊心。可近年来，海南的房地产业凭借它那得天独厚的海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业，而且其旅游度假式物业还拥有全国乃至全球的市场，这个市场潜力巨大。于是，旅游房地产便成为海南房地产的主力，海南的房地产业也随之出现了回暖的迹象。正如一位海南的房地产开发商所说：是旅游房地产又给了海南的房地产一个春天。

在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

三、创新旅游地产以度假的理念开发地产

新型的旅游开发模式则是以需求为导向，首先就要 研究 消费者的需求特点和消费习惯。现代人意识到度假所需要的不仅是钱和时间，更需要的是改变旅游与度假的观念。随着私人度假行为成为度假的主流之后，更多的度假模式有待进一步开发和普及。如何结合度假目的地自身的特点，充分满足度假者变化了的需求，增加新的增值服务，使度假区和当地周边的相关产业实现最大程度的融合，成为业界在实践中不断摸索并努力创新的新课题。

1、以度假理念创新旅游地产开发模式

以度假区科学 规划 和开发为核心的旅游房地产开发新模式，逐渐成为实现旅游业升级和创新的有效途径。这一新模式更加有利于地方经济的发展：在传统的度假区，通过适量的房地产开发，通过提高生活便利性和舒适性，增加旅游区的综合竞争能力；而在新兴度假区，利用度假区的科学 规划 和开发带动旅游地产的发展，可以富有成效地使土地迅速升值，同时非常有利于当地房地产业的扩张和地方财力的增长。

为了满足消费者休闲度假需求为目标，以度假区 规划 融合多项旅游服务内容，突破了传统的以景点为中心、以住宿餐饮和交通为后勤附助的经营模式，扩展了休闲度假服务项目，与当地经济活动的融合程度进一步加深。除海滨和风景名胜地之外，度假区的选址还包括大城市近郊和邻近城镇。其主要原因是，在中国目前实行的休假制度下，绝大多数顾客的假期都不长，他们只是周末在城市近郊度假；同时，随着国家土地政策日趋收紧，获得土地难度与成本提高的形势下，越来越多的开发商转向旅游度假主题来获取土地及开发立项，形成产品卖点，很多城市的政府也希望借助开发商力量来带动某些区域的开发建设。所以，大城市周边的城镇或近郊作为度假区是渐成趋势。因而，做好度假区科学 规划 和开发，既可以使房地产开发热点从城市中心区向城市近郊外缘和卫星城镇扩散，也可以带动城乡旅游业的整合发展和旅游城市服务业的创新升级。

2、以度假理念指导的地产开发将产生积极的经济和社会收益

以度假区科学 规划 和开发为核心的旅游房地产开发新模式，通常会带来较好的开发效果。过去旅游地产的 规划 和开发主要是由各地方政府的有关部门直接来做。若以度假区的科学 规划 和开发模式来进行开发，在政府相关部门的指导下，把主要工作交给旅游房地产开发商来做，虽然这些开发商可能会对政府过去所做的旅游 规划 加以部分修改，但一般而言，其开发效果要比单纯由政府来做好得多。开发商既可依托现有的优秀度假资源，又能营造新的旅游度假资源，加上大力投入休闲度假设施设备的建设，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施，营造度假氛围，再以此为依托开发高质量的度假主题房地产。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。

四、我国旅游地产发展呈现的问题 分析

各种情况 分析 ，我国的旅游地产市场应该有一个非常好的前景，可是在前几年的发展中，我国的旅游地产也存在着一些不容忽视的问题，具体表现在以下五个方面：

1、“泡沫问题”

我国的旅游地产过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业这种对突发事件毫无抵抗力的产业。

2、“跑马圈地”

旅游地产的土地占用远大于普遍的房地产项目，造成跑马圈地之嫌。风景资源良好，土地资源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区也往往是经济发展相对缓慢的地方。地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，甚至违规操作，某些开发商故意模糊概念，模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发。

3、“项庄舞剑”

即借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令。从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假、健康等很多内容，似乎什么概念都可以往里放。所有炒作概念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出来的资产才是投资商真的期望所在。

4、“群雄混战”

旅游地产开发难倒了大批的投资商，旅游地产的开发经营模式单一，缺乏创新。项目开发经营上以旅游风景为幌子，照搬传统的住宅房地产开发模式，导致消费群体混战，毫无章法。

5、“枯井无源”

旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主，在中国尚属新兴事物，投资者对这种投资方式了解甚微，相应的金融、法律体系也不健全。再者，带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还没完全打开，这就造成了广大投资者对投资旅游地产更加审慎。

第二节 2008年旅游地产发展态势 分析

一、中国旅游地产现状 分析

伴着国家在房地产开发领域一系列新政的出台，随着欢乐谷超大主题公园社区在北京的隆重“上演”，旅游地产一度成为了许多房地产开发商关注的焦点。

1、主题旅游度假社区将成中国旅游地产的发展趋势

目前中国旅游房地产开发的形态主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等。其中，休闲度假住宅是指依托旅游度假区或城郊风景区开发的住宅式房屋，产权酒店是指将酒店的客房按房地产的模式进行出售，购买者获得客房产权后再委托给酒店的管理方进行统一经营获利的一种投资性房产；时权酒店是一种从国际上引入的一种创新模式，是将旅游房产按使用权进行分拆销售的模式；高尔夫别墅是建设在高尔夫球场周遍的高档度假房屋。

主题旅游度假社区是近年来有些开发商对旅游房地产发展有了一定认识以后，围绕旅游资源而量身打造，具有一定主题概念的休闲旅游度假社区，与居住性房产来比，更加突出了其专业性、人文性，整个社区基本上以休闲、度假为核心，形成一个综合旅游服务体系，这种形态将是中国未来旅游房地产的发展趋势。

2、中国距离真正的旅游地产还有一定的距离

旅游房地产尽管在国内蓬勃兴起，但依然属于起步阶段，在这样一个发展过程中，出现一些问题是不可避免的。从站在 行业 发展的角度来看，目前中国距离真正的旅游地产还有一定距离。

投资与投机并存，沿袭城市地产的运作模式，房地产的炒做边缘化、城郊化、普遍化，许多个人购买者依然按照城市地产的赢利模式操作旅游地产，因此，造成部分地区项目出现房价虚高，如三亚、杭州、江浙等个别城市，这种操作也使有的人“炒房炒成了房东”。还有个别开发商心态不够平衡，以未来虚假预测、高额回报来误导购买者等。

有的开发商在分时度假产品的产品模式设计上不合理，在销售环节上存在对消费者信息不对称的重大误导，甚至欺骗行为，这种情况的长期存在，将会影响整个 行业 的发展，积极倡导诚信自律，打击欺诈是 行业 健康发展的基本保障；在整个 行业 来看，缺乏产业化运作模式，政府相关的政策规范和管理法规缺失对 行业 的发展极为不利。

目前旅游地产在整个房地产 行业 所占的比重不大，并且依然属于一个刚刚起步上升的板块。因此，以上这些存在的问题对房地产 行业 发展尚不会构成负面影响。相对而言，如果政府能正确引导，对房地产 行业 则会起到一个正面积极的推动作用。因此，只有有关政府部门加强 研究 未来旅游地产的发展规律，顺应趋势，规范管理，满足市场需要，中国旅游房地产就才会有一个长足、健康发展的未来。

3、旅游地产的休闲度假时代即将到来

旅游地产是房地产 行业 中的一个新兴市场，是市场细分与深化的结果。目前在全国各地已经开发和正在开发的旅游地产项目近千家，也可以说，中国旅游地产已经起步，而且将快速发展，发展前景广阔，但发展最关键是产业模式。随着人民生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增长，并成为不可逆转的消费趋势。现在我们应该可以看到，目前推行的“黄金周”这种原始的、低层面、甚至是破坏性假日消费模式，对经济发展已经产生巨大的负面影响：

首先是黄金周一前一后“两周”，老外不来了，境外高端客户减少了，直接影响了外汇收入；其次，黄金周消费价格畸形，国内高端游客被逼出国门；第三，大部分人由于旅游环境恶劣而不愿在“黄金周”出门旅游了，正常的消费被受到抑制；第四，各景区景点人满为患，对旅游资源造成巨大破坏；第五，极端的消费峰值，使许多项目要不“撑死”、要不就“饿死”，极其不利于旅游服务产业的水平提高与平稳发展；第六，“黄金周”人为制造了交通阻塞、安全隐患重重，不利于和谐社会的建立。

由此可见，将“黄金周”改为均衡休闲度假消费的“带薪休假”制度，将对国民经济增长产生巨大的拉动作用。国际发展成功的经验表明，当旅游需求又观光旅游转化为度假旅游时，对度假房产的购买需求必然产生。因此，休闲度假时代的到来，必将对旅游房地产发展产生巨大的推动作用。

二、旅游地产是房地产业发展战略的新定位

20世纪初，法国地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，成为那一时期欧洲的度假中心。60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售方式的产品招揽客户，标志着旅游地产市场的开始。时至今日，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等旅游地产产品，将这一产业推向了投资高潮。在中国，基于房地产业中的主力产业—住宅开发，已进入到竞争激烈、利润减薄、风险加大的成熟期阶段，更多的开发商转移投资到旅游房地产业。这是一个在主流市场逐渐趋于饱和之后，在边缘产生的一个新的房地产投资和需求市场。尤其是在当前的形势下，经历了银根收缩、土地严控、管理规范的中国房地产市场，更是清楚的看到了这个边缘市场的投资价值和市场需求。

1、拉动地方经济发展

在我国旅游地产业还不成熟的时候，党中央、国务院及各地政府早已清楚的认识到了旅游资源的经济价值。相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，形成了我国旅游地产业可持续发展的坚实基础和动力保证。在各地政府部门的领导下，其辖区内的风景区资源已纳入到了地方经济发展的长远 规划 中。尤其是经济水平落后，地理位置偏远的地区，更敏锐地意识到风景名胜和历史文化的潜在经济价值。近年来的“世界文化遗产热”，是各地方政府以风景名胜资源促进经济发展的重要表现，云南的丽江和山西的平遥是以资源促旅游提升经济水平的最著名的例子。而大型旅游区的联合开发，当以“中国香格里拉生态旅游区”为最典型。四川、云南、西藏以500-800亿投资联合打造著名的香格里拉旅游区，计划在旅游 规划 、开发、促销等诸方面进行全方位的合作，以拉动中国西部三省交界处的经济发展。

在认识到旅游地产是启动地方经济发展的重要动力之一的态势下，各地政府的相关优惠政策频频出台，以此吸引投资。甚至在各相邻政府之间，出现优惠政策竞争的局面，无形中造就了旅游地产开发的一个广阔的发展平台。

2、房地产投资在寻找新热点

随着城市中心及周边近郊地段用地条件较好的土地已基本开发完毕，城区及近郊可开发的土地资源越来越稀少，开发成本不断提升，房地产投资商们把目光投向了更大的范围。据统计，目前，在我国已有近百个旅游地产项目开工建设，包括首创、海航、中信、中旅等大型国企和珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团等一大批老字号的房地产投资商，均投入到了旅游地产的开发热点中，并已形成众多的旅游地产品牌，如：珠江地产在天津宝坻营造的“京津新城”，中坤集团对安徽省黄山市黔县进行整体性旅游地产开发，均是历时多年，投资几十亿的大型旅游地产项目。

3、需求市场逐渐形成

晶都国际在北京秋季房展会推出酒店地产定制式酒店客房产品100套，四天销售完毕，获5850万元的认购金，创北京定制式酒店客房产品销售记录。

其实，随着人们生活水平的提高、消费观念的改变，中国旅游地产正迎来一个前所未有的市场机遇。按中国现在每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国际和第四大客源输出国，旅游需求将在未来十年中以每年8.5%的速度增长，旅游活动的巨大增长空间带动饭店业的需求，将掀起新一轮的产权投资和度假休闲双重消费热潮。尽管人们对旅游地产的怀疑仍然存在，尽管旅游地产仍然有许多的不足，但其极为广阔的发展前景，以及作为旅游加地产这两个黄金产业的交叉型产业，正逐渐为人们所认识，旅游地产的使用者市场和个人投资市场不容忽视。

三、2008年旅游地产发展态势

2008年随着旅游业与房地产业的不断发展，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，从产权酒店、分时度假房产，到景区房产、酒店公寓，再到以旅游为主题的区域开发建设等，“旅游房地产”这个概念越来越多地被人们提到，同时也越来越多地用于各类房地产项目之上。大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游房地产开发，2008年取得了可观的收益。

四、2008年中国旅游房地产迎来快速发展

2008年在旅游经济和地产资本的双重驱动下，中国旅游房地产迎来快速发展。中国旅游房地产迎来了快速的发展。近年来，随着旅游业与房地产业的不断发展，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，从产权酒店、分时度假房产，到景区房产、酒店式公寓，再到以旅游为主题的区域开发建设等，“旅游房地产”这个概念越来越多地被人们提到，同时也越来越多地用于各类房地产项目之上。大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游房地产开发，并取得了可观的收益。旅游房地产与传统房地产项目存在一定的差异，因而具有特殊的开发和营销模式，与传统的房地产项目开发相比，旅游房地产对开发的配套要求更高、服务要求更专业、销售方式更加灵活。

虽然目前中国还面临着旅游房地产开发法律、法规、制度不健全、专业人才短缺、开发商意识水平有待提高、旅游房地产开发整体水平良莠不齐的问题，但是展望未来，在中国国民经济持续健康发展的大环境下，在旅游房地产发展的环境日渐成熟、旅游投资规模持续增长、市场需求潜力巨大等利好因素的推动下，作为旅游业和房地产业相结合的产物，旅游房地产必将迎来更快的发展时期。在此过程中，政策法规将直接影响旅游房地产的步伐，资金和品牌将成为旅游房地产未来的决定力量，与国情适合与国际接轨的特色产品将不断出现。

五、2008-2010年旅游地产的机遇与挑战 分析

从国际趋势来看，旅游地产的出现是经济和城市发展到一定阶段的必然结果。自2001年开始，中国经济的发展速度逐年加快，国内居民的可支配收入大幅度攀升，旅游地产所需要的经济环境已经逐步形成，而每年110多天的休假时间（尚未包括企业的福利年假）也为人们提高了可休闲度假的时间。加上中国本身地域广博，各地历史、自然、人文及工业的旅游资源极其丰富，中国的旅游地产迅速走强已经成为一种必然趋势。

对此，亚洲人居环境协会理事、中国城市 规划 学会居住区 规划 委员会秘书长陶滔曾经表示，自2006年开始，以2008年奥运会、2010世博会为动力契机，中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强15年，一直到2020年左右。

随着中国地产 行业 项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注，但作为旅游业与房地产业的交叉型产业，在国内旅游业和房地产业仍处在大发展、大整合时期，旅游地产的发展受到多方因素的制约也是一个很现实的问题。

1、旅游地产的开发牵涉的利益主体更为复杂，包括开发商、政府管理部门、旅游度假者和当地居民这四大主体的利益和关系平衡是一项复杂又艰巨的任务。

2、旅游房地产作为正在兴起的 行业 ，管理与制约其发展的政策法规相对来说还不完善，投资旅游房地产业面临系列壁垒。

3、与传统房地产投资相比，旅游房地产的资金需求更大

旅游房地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、游艇等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发建设大量所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。因此，在旅游地产发展过程中，资金需求也是多方面的，包括项目开发资金需求、收益性物业投资需求等等。

此外，旅游房地产业也不像旅游业，景区收入回收资金比较迅速，更不像传统房地产业那样预售为大多数人所接受，因而从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

随着中国旅游地产的迅速发展，这些发展过程中出现的问题越发成为中国旅游地产发展的制约因素，这些问题将如何得以解决问题也日益成为业界关注的焦点。

第三节 2008年旅游地产主要发展城市 分析

一、环渤海区域的旅游地产 分析

环渤海区域经济正在崛起，环渤海有7万多平方公里的面积。环渤海地区一般定义上包括北京、天津、河北、山东、辽宁，两市三省，辐射到山西和内蒙。按照两个直辖市三个省来统计，环渤海区域面积52万平方公里，人口2.3亿，有5800公里的海岸线，大小港口60多个，货运量达9亿吨，占全国港口货运量的40%，自然资源丰富，各项基础设施齐备，是交通网络最为密集的地区。

“十一五” 规划 在实施区域发展总体 规划 中提出：坚持实施推进西部大开发，振兴东北地区等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先发展的区域发展总体战略，健全区域协调互动机制，形成合理的区域发展格局。其中有两个亮点：一是环渤海区域，二是福建海峡西岸区域，均被列入率先发展的东部地区。这为区域经济的加快发展创造了有利的宏观政策环境。

由天津、大连、青岛、烟台、秦皇岛等环渤海地区16个城市联合召开的“第四届环渤海16港口城市旅游合作组织年会”在山东烟台召开。会上通过了环渤海16港口城市将建立起“16+1”的旅游发展模式的合作方案，即通过环渤海区域旅游联合体的共同努力，将首都北京的旅游客源发展成环渤海城市区域共同的客源。经过多年的努力探索，环渤海区域无障碍旅游目前已初具规模。

二、海南旅游地产的发展

海南旅游地产却一下子热了起来，颇有“千树万树梨花开”之势。放眼这个海岛的东部，可以发现，北起海口，南至三亚，绵延595公里的蔚蓝色海岸线上，已经承载了总量超过1000亿元的旅游地产项目。作为2008海南（香港）经贸活动周的重头戏，它向世人表达了海南的美好愿望：东海岸将崛起世界级黄金旅游度假带。

目前，这条黄金海岸线上，已经罗列了一串动辄几十亿上百亿的旅游地产项目：海口美丽沙，文昌铜鼓岭，琼海博鳌水城，万宁石梅湾、神州半岛，陵水香水湾、清水湾、土福湾，三亚海棠湾……可以说，这条595公里的海岸线上，汇集了海南最精华的旅游资源。海南省建设厅厅长李建飞表示，海南东海岸目前已经呈现全面开发的格局，北起海口，南至三亚，已经有超过120公里长的岸线正在开发，这些项目计划总投资超过1000亿元，目前投入已经超过100亿；其中约有30%岸线为港资企业主导开发，主要建设旅游房地产、度假酒店、公共配套设施等项目。

由此看来，海南的旅游地产颇有楼市趋冷时一枝独秀之势，但冷静观察，业界却有着担忧。企业人士肖华认为，目前东线的旅游地产项目，都存在着产品同质化和重复建设的问题，“项目同质化，跟低水平竞争是同一概念的。海南旅游在低层次上竞争已经20年了，现在该提升了。”

三、大连旅游地产的发展

大连的滨海项目主要集中在沙河口区南部的星海板块，该区域房地产起步较早，起步阶段推出物业的销售价格在4000-5000元/平米左右，目前滨海区域成为大连市发展最快的区域，推出的都是高档次的高层项目，楼层较高的海景房均价基本在13000-15000元/平米左右，低楼层无法看到海景的单元均价在9000-11000元/平米左右；总体来看，大连滨海物业的均价范围在13000元/平米左右。

从滨海区域的发展历程来看，优越的海景资源促使区域价格上涨速度极快，未来将还有一定的上升空间。

四、青岛旅游地产的发展

青岛的滨海物业主要在市南区南部沿海地区，属于老城区的范围内，区域房产发展较早，滨海物业的均价当时在5000元/平米左右，目前滨海物业的均价基本在11000-12000元/平米左右，上涨较快。随着区域土地资源的稀缺，该区域的市场价格将进一步上升，同时加快周边滨海板块的开发进程。

五、威海旅游地产的发展

威海的滨海物业主要集中在威海市的北部沿海地区，属于威海高新技术开发区范围。该区域的房地产发展速度也十分迅速，目前住宅均价在7000-8000元/平米左右，四年时间价格上涨近4000元。

从上涨阶段来看，03年至05年上涨幅度较快，出现年上涨千元的速度，宏观调控后的05年至07年，上涨幅度趋缓，但也处于稳步上升的通道。

六、秦皇岛旅游地产的发展

秦皇岛滨海区包括黄金海岸、南戴河及海港区。黄金海岸、南戴河和海港区、区域内度假地产产品以小高层、高层的中高密度产品为主流产品，低密度多层住宅项目比较稀缺。度假地产产品由于产品档次差异，销售价格也表现参差不齐的局面，但高端产品的价格均在6500以上。由于当地政府的紧缩地根，海景土地资源的稀缺，房价将进一步上升。

从四地的滨海物业发展可以看出，滨海物业由于其极好的景观资源和稀缺的土地资源，受到了消费者的青睐，在近几年都得到了很大的发展，客户对大海的向往及对居住品质的要求使滨海物业的价格一路飙升。大连和青岛作为中国较著名的滨海城市，滨海区域物业的价格上升到高位，未来还有较大上升空间；

威海也拥有较好的海洋资源，但由于城市建设及交通的问题，发展弱于大连及青岛，但威海的滨海物业价格较其市区价格要高出2000-3000元/平米左右。从房地产开发类型上看，滨海物业由于其拥有不可撼动的优势，未来的发展潜力巨大。

 

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