中国旅游地产发展策略

第一节 旅游房地产开发的基本模式

一、以旅游区域开发带动旅游房地产开发

以宋城集团开发的杭州乐园和深圳华侨城的案例为代表，这种开发模式的特点是，首先开发商有机遇拿到条件比较优惠的土地，其次是开发商有雄厚的资金实力做整体的项目 规划 与建设，更重要的是开发商在前期的旅游区域建设和经营中有好的业绩和结果。

二、以产权式酒店为主体的房地产开发

产权式酒店项目的运作有以下三种形式：

1、对城市中心地带房地产项目的改造；

2、城市3小时交通范围内的度假型产权酒店建设；

3、旅游度假地的度假型产权酒店建设。产权酒店的特点是产权分单位出售、专业经营、统一管理、长期持有、稳定回报。

虽然产权式酒店、时权酒店、养老型酒店等旅游房地产项目在我国已有了成功的经验，但《商品房销售管理办法》的相关规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”实际对于这类项目进行了明确限制。

三、以度假地第二居所为主体的旅游房地产开发

度假地第二居所的开发，主要针对的地块多在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。这类旅游房地产的特点是：开发地具有突出的旅游吸引力，特别是生态环境，而当地居民较少且购买力有限，在旅游旺季虽然有旺盛的人气，但都是以旅游观光、度假为目的的短住宿需求客户。这类房地产主要用来满足有经济实力的外地消费者的休闲、度假需求。当一个旅游地出现了大面积的居民区，实际上是降低了旅游休闲度假的档次，甚至会使整个旅游度假区的品质下降。

四、经营服务类旅游房地产的开发

这类旅游房地产主要包括：以历史遗迹、博物馆、宗教建筑、标志性景观建筑、历史修复性建筑等为主要内容的观光类房地产，其房地产开发一股是围绕历史和宗教内容展开，为旅游观光服务；以休闲、娱乐为主要内容的房地产，如澳门的搏彩业的场所、上海的新天地等；以实现旅游服务功能为主旨的房地产项目，如游客中心、旅游交通设施（停车场、售票厅等）、会展旅游设施和RBD（城市游憩商业区）中的接待设施等。这些房地产项目一般被旅游区的经营者长期持有，或者通过提供旅游服务获得投资收益，或者以其公益和非盈利的特点支撑整个旅游区的发展。

五、酒店式公寓的开发

酒店式公寓是最近两年盛行于我国房地产市场的一种既有酒店式服务又有居家舒适性，主要用于投资的居住建筑。它具有提供酒店式服务和管理，商居两宜的特点。酒店式公寓是介于旅游住宿类房地产项目和商用住宅两类之间的一种房地产，其主要特点是独立空间、家庭式环境、酒店式服务、产权可全可分、一般有较高的投资回报。

在我国国民经济持续健康发展的大环境下，可以预见，国民经济的持续增长必然带动旅游业的总体增长、旅游投资规模的持续增长。虽然我国还面临着旅游房地产开发法律、法规、制度不健全、专业人才短缺、开发商意识水平有待提高、旅游房地产开发整体水平良莠不齐的不足，但旅游房地产作为旅游业和房地产业相结合的产物，必将迎来更快的发展时期。

第二节 旅游地产项目的成功基础

一、天生资质

“地段、地段、还是地段！”每一个做房地产开发的人对这句话都再熟悉不过，旅游地产对地段的要求更加明显，所谓天生的资质，就是说自然资源要好，开发商在接手项目时首先对它的天然的素材要进行很好的挖掘，一定要从旅游的意义上看房产，要在旅游的方式看地产。

二、良好的题材

旅游地产除了需要有自然的真山、真水以外，还需要有一定的历史文化，有了这样的历史文化，才能形成自然与人文的结合，把自然与人文结合起来之后，才能吸引大家来旅游。比如平遥古城，在漫长的发展过程中，保留的文化遗存数量多、密度高、跨度的时间长，是保存完整的历史名城，也是中国古代城市的原型，基本保持着明清时期的历史风貌。

旅游的目的，不外乎放松和陶冶情操，所以需要自然与人文的结合。这种目的的实现需要开发商长期持续的投资，旅游地产是一个需要长期投资的项目，不像一般的商业地产开发，把房子建完了就没事了，旅游地产是一个持续的投资行为，或者是一个持续的建设行为。

三、完善的 规划

旅游地产的发展需要有完善的 规划 ，当旅游地产 规划 演化为一个实际的项目时，需要投资商、开发商积极地介入，在介入过程中，旅游项目实际上变成了一个地产项目。这里面需要考虑的是利益如何再分配的问题，这个问题涉及到如何保障各方的利益，同时又不使当地居民的利益受到损害。

四、完备的网络

成功的旅游地产必须要有完备的网络。完备网络的建立，可以使这种旅游的热度持续不退。从旅游的人口来看，是有一定的趋势性的，这就需要完备的网络来进行实现。这个网络宏观来看，是一个与国际接轨的网络。具体到微观方面，也要考虑与各个方面相衔接，把建设与环境很好地协调起来，实现双赢。

第三节 促进旅游地产发展的策略

一、地产定位应面向国际

旅游地产的发展不仅要面向国内市场，更重要的是面对国际市场。据预测，未来20年中国旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景。到2015年中国有望成为世界最大的旅游目的地国，因此旅游地产不但要瞄准国内客户的需求，还要吸引境外人士，这需要对国内众多的旅游地产项目进行资源整合。

二、注重保护稀缺的生态景观资源

由于旅游地产一般而言都是在一些重要的生态景观资源比较丰富的地区进行开发，而任何一种开发在某种意义上都意味着对原有生态系统的一种改变。在这个过程中，如何保证生态景观系统向正的方向转变而不是相反是政府和开发商不得不考虑的一个重要问题。这个过程有赖于政府和开发商的良性互动关系的建立。政府对于位于风景区周围旅游地产项目的建设应有严格的 规划 控制， 规划 目标要体现社会和公众效益，同时在 规划 内容上要以保护和完善生态景观体系作为 规划 的主导因素；对于发展商而言，则需要在满足政府 规划 要求的前提下，尽量开发出更优质的产品从而更好地将资源优势转化为经济效益。

三、加强宏观及微观的把握能力

旅游地产开发中的宏观及微观把握能力实际上是指对政府宏观政策及市场需求的把握能力。旅游地产作为房地产开发的一个重要内容，与其他地产一样同样也会受到国家宏观调控政策的影响。政府对于土地供应、银行信贷及土地税收等方面政策的变化都会极大地影响者旅游地产的开发成功与否。同时，旅游地产的开发还应加强对于市场需求的把握能力。旅游地产项目仅仅依靠环境资源是远远不够的，还需要开发商在项目定位、客户 分析 、产品研发、 规划 方案等方面做更多、更细致的工作。

第四节 旅游地产发展政策建议

一、健全相关的法律法规体系，建立有效制度规则，坚持宏观调控管理

当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了种种破坏市场秩序、损害投资者利益的现象，政府相关部门要尽快制定与旅游房地产相匹配的法规、规章、制度，特别是解决目前法律不允许房地产拆零销售与“分时度假”销售方式的矛盾，促进旅游房地产的持续健康发展。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游地产健康稳定快速地发展。

在适合开发旅游房地产项目的地区，政府相关部门应该给予优惠政策，在道路、交通、市政建设方面也要做好基本投入。此外，还应根据本地区的条件确立旅游房地产项目，实行政府统筹 规划 和调控，防止盲目开发。同时，政府和产业各方也应尽快建立一个强有力的 行业 组织，吸收优秀企业和发展商加入，实现 行业 内部管理。也可以由政府建立一个消费者保障体系和 行业 信誉的认证体系，以有效管理 行业 运行秩序，保护消费者权益。

二、做好统筹 规划 ，合理 规划 开发

从本质上来看，旅游地产的发展过程也是旅游景区所在地的土地资源和空间资源支配权的分配过程。与地产资源相同，旅游地产资源必然具有高稀缺性，因此，旅游地产的发展应该吸取城市房地产开发过程中的粗放性资源组织的教训，合理 规划 、谨慎开发。要避免旅游房地产的外部性、事先做好统筹 规划 ，特别是对新开发的项目要严格把好审批、选址关，严格控制在景区内建造旅馆、酒店。所有项目必须在一定旅游区域内统筹 规划 ，打破行政区划的樊篱，合理布局、均衡布置，即着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益，与景区生态环境保护、文化生态优化，发掘旅游资源相结合，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。

从全国范围上来看，不同地区的景区旅游资源数量、质量、区位和可进入性各不相同，这决定了旅游地产开发形式和规模的不同。只有结合景区各自特点，并针对景区客源市场的需求进行合理 规划 ，才能在全国范围内有效整合和开发旅游地产资源，形成优势特色互补、有效有序的开发态势；同时，也可以开展全方位的营销及全 行业 的信息管理，从而构造一个全国范围内的全新的产业运行模式。对于时权酒店及相关的分时度假产品，则更要注意本土化问题，在开发分时度假产品中整合国内资源，使其运作和发展与国内实际情况相结合。

三、建立严格的市场准入制度

旅游房地产的内在经济特征决定了旅游房地产要想立足市场，除了外部制度的有效监管，还与这一 行业 的市场信誉度有很大关系。目前我国从事旅游房地产的公司良莠不齐、鱼龙混杂，其中不乏一些以“圈钱”为目的的公司。因此，要建立严格的市场准入制度，具有良好的市场信誉和雄厚实力的公司所开发、经营的旅游房地产才能得到消费者的认可，并能有效降低消费者的交易成本和风险预期。

四、建立有效的旅游交换系统

旅游房地产之所以在欧美国家有长足的发展，源于其成功地实现了异地交换服务，大大方便了消费者，满足了消费者旅游休闲需求。因此，能否成功地进行异地交换，就成为消费者在购买旅游房地产时的主要考虑因素。而建立有效的旅游交换系统要充分考虑两个因素：一是时间因素，包括两个方面，每年内购买的时间份额与实际使用的时间不一致时应如何处理？在旅游旺季和旅游淡季使用旅游房地产的价值差额应如何处理。二是区域因素，进行交换的异地旅游房地产在风景区中所处的位置不同，如所购买的旅游房地产在风景区内，而所交换的旅游房地产在风景区之外，两者内含的价值不同应如何处理？等等。因此，建立操作性强，具有实际意义的旅游交换实施规则，减少在消费过程中的不确定性，降低交易成本，方便消费者权益的保护，是必不可少的。

免责申明：本文仅为中经纵横 市场 研究 观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。