中国旅游地产发展趋势

第一节 未来旅游地产发展形势展望

一、优厚的旅游地产发展资源

中国拥有漫长的海岸线、无数风景美丽的岛屿及山岳资源，具有深厚的历史积淀，浓郁的文化气息。这些风景名胜地、海滨地区及运动、度假胜地等给旅游房地产项目开发带来了自然景观、绿化生态、历史文脉等方面的先天优势。

随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的逐渐实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人们的旅游热情将进一步焕发。

从市场上来看，中国国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步改进，逐步符合国内旅游发展的要求。

当前我国国内旅游消费的结构中，游购娱占15%～25%。旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览购物娱乐支出占60%。我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。随着我国旅游产品生产开发的多样化、系列化和旅游配套设施投资结构的进一步改观，今后我国国内旅游消费结构中游购娱的比重将进一步上升，精神消费资料的比重也将上升。

目前我国国内旅游人数年平均增长率在10%以上，随着市场经济的深入发展，旅游人数将继续增长，并维持高速增长的局面（扣除各种意外因素的影响）。自费旅游与公费旅游将各领天下。随着我国交通事业的进一步发展和人们的闲暇时间的增多，人们的眼光逐步投向外面的世界。

目前人们的旅游方式一般为观光旅游型，活动内容贫乏单一。随着人们生活内容的多样化，同样要求旅游内容的多样化，专题和特种形式的旅游日益增加，享受性和游乐性的旅游内容会大大增强。今后人们的旅游方式将由观光型为主，发展到度假旅游、探险旅游、科学考察旅游、民俗旅游、生态旅游、体育旅游、保健康复旅游、文学旅游、美食家旅游等等百花齐放的局面。

旅行社的数量将增长，饭店业的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。旅游交通落后局面将有所缓解，但由于我国旅游者人数庞大，紧张局面仍将存在，特别是在热点地区，表现更为明显。

旅游地产投资新热点，更加依靠地方政府扶持旅游地产市场，仍将持续不断地升温，并将成为社会投资取向的新热点。旅游地产的项目建设将更依靠地方政府的扶持，并会受到对推动地方社会综合发展的贡献率的评判。

旅游地产需求市场保持旺盛的态势，但由于旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体.而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户，这些消费者要求更高，投资行为更理智。旅游地产的开发投资行为特征已不再是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面的影响，均受到社会舆论的关注。

二、 规划 、开发向专业化发展

旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产因大量的管理问题、经营问题而遭受打击后，至2004年才开始复苏的状况，是旅游地产业非专业化的结果。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团在2004年8月份收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到，本次旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

旅游地产在开发中更加注重整体观、生态观和发展观。

整体观念包含两个层面的内容，首先是统筹兼顾、协调平衡各种利益冲突，处理开发与政府目标、与生态环境、与经济利益、与当地居民、与消费群体之间五个方面的关系，只有这样才能保证项目开发取得比较好的综合效益。其次是整个策划与 规划 的阶段。旅游地产开发中的三个难点即策划定位、设计创意和利益平衡都反映在策划和 规划 阶段，这两个阶段密不可分。而且需要在项目的前期就组织各个不同领域的专家咨询团队，包括 规划 管理部门、政府管理部门、设计师、工程师、财务专家、生态专家、文化顾问、当地居民利益代表等等，特别是有经验的设计师在选址阶段就应尽早介入到项目中来；设计师将参与策划和任务书的拟订，而不是仅仅根据策划机构的意见来画图。

旅游地产开发更加注重生态观。旅游地产的开发应该从战略的高度重视并利用基地内已有的生态和景观资源，增强“乡土”意识，在尊重原有的生态景观格局的前提下，通过积极的保护和科学的生态设计手法，来展现当地美好的自然景观。绿色旅游地产开发的概念得到倡导，包括 规划 设计密切结合自然、强调乡土风格、资源和能源利用尽可能利于环保、使用低能耗无污染的交通工具、运用新的生态环保技术和材料等等。

旅游活动本身，有文化传播的属性。而作为承载这种文明交流载体的旅游地产，必然会被赋予促进社会文化发展的使命。所以，可以看到，旅游地产开发不同于一般的地产项目，在满足人们住的功能的同时，还要满足人们“游”的需求，甚至随着旅游概念外延的不断扩大，文化交往、健康 休闲等系列的活动都将注入到了旅游地产中。

旅游地产产品更加成熟，服务水平逐步提高。

旅游地产的产品种类更加细化，目标客户群更明确。营销服务水平随管理政策法规的不断健全，将向体系化、网络化的方向发展。

第二节 2008年旅游房地产在我国的发展趋势

一、旅游房地产发展的环境日渐成熟

从整个政治经济环境来看，中国正处在一个稳定发展的时期。从房地产业来看，经历了改革开放以来的发展，特别是2006～2008年的快速发展，从开发商到消费者都已日渐成熟。从旅游业来看，随着人们生活水平的不提高旅游已经成为人们休闲时间里不可缺少的活动。从交通来看，随着高速公路、城际铁路、航空等交 通设施和条件的不断完善，自驾车的持续增长，便利的交通使得住处距离不再是难以逾越的障碍。

二、旅游房地产的市场需求潜力巨大

旅游需求在经济持续增长，居民可自由支配收入不断提高的前提下将持续增长，在2008年休假制度，尤其是带薪休假制度的出台，再一次催旺了中国的旅游市场。已经经过一次以上置业的消费者对旅游房地产的需求更加强烈，也更加理性。对于旅游房地产的需求，已由大城市高收入者的需求不断向其他地区其他人群扩散。

三、政策法规将直接影响旅游房地产的步伐

党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，这是我国旅游房地产 可持续发展的坚实基础和动力保证。同时，《商品房销售管理办法》等政策法规中的相关规定的限制从政策上限制了部分旅游房地产的开发与经营，这部分政策法规 的调整，将直接影响中国旅游房地发展。

四、资金和品牌将成为旅游房地产未来的决定力量

随着房地产业竞争的加剧，旅游房地产开发商的品牌已经逐渐成为旅游房地产产品差异化的主要标志，大型的、综合型的项目将成为未来旅游房地产开发的主流，在 中国旅游房地产的开发中将出现品牌和资金的壁垒。旅游房地产开发商将从单纯的房地产开发转向旅游区域 规划 与开发，房地产业与旅游业的融合将更加紧密。

五、与国情适合与国际接轨的特色产品将不断出现

当前房地产传统市场日趋成熟，主流市场逐渐趋于饱和。旅游房地产是对传统市场的拓展，打造独具特色的产品，将是市场竞争的核心。同时，针对于前期出现的分时度假等房地产项目的不规范，旅游房地产将进一步加强国际、国内的合作与网络建设。事实上，在多数欧美国家，国际化交换是旅游房地产中分时度假系列产品的主要卖点。

国际发展成功的经验表明，当旅游需求又观光旅游转化为度假旅游时，对度假房产的购买需求必然产生。因此，休闲度假时代的到来，必将对旅游房地产发展产生巨大的推动作用。期待着中国旅游房地产的大发展。

第三节 2008年旅游地产的发展趋势

一、旅游地产发展前景广阔

中国经济的增长和人们生活水平的提高，为国内的旅游地产发展打开了光明的前景。从2001年开始，中国经济的发展速度逐年加快，从2001年的7.3%上升到2005年的10%左右。根据相关的预测，在未来几年中国的经济发展速度仍然会保持一个较高的速度。随着经济的增长，国内居民的可支配收入大幅度攀升，旅游地产所需要的经济环境已经初步形成。同时，每年115天的休假为国内居民提供了充足的休闲度假时间。

此外，从旅游地产所依赖的旅游业发展态势来看，旅游地产仍有巨大的上升空间。根据历史统计数据，目前旅游业总收入占GDP的比重达到了5%左右，与8%的支柱产业标准仍有差距。从旅游人次来看，2004年国内旅游的人次已经超过10亿，而近几年的平均增长率超过10%。而根据世界旅游组织的预测，到2020年，中国将成为全球最大的旅游目的地，世界第四大旅游客源地。无疑，宏观经济环境和旅游业发展态势的向好，为旅游地产提供了前所未有的良好机遇。

2006年，中国的旅游地产进入了新的发展阶段，各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店等产品类型开始在市场兴起。2007年，宏观市场对旅游地产的需求推动其迈入一个快速成长阶段。我国宏观经济保持高速增长，这种发展势头继续为国内的消费升级提供强劲动力，据统计，全世界在过去20年的时间内，有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房产或权益。随着中国经济高速增长，人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来10年，中国将有500万个家庭或个人接受旅游度假房产或权益，若按每个家庭出资5万元购买旅游房产，将会产生2500亿元的市场。

在旅游业微利时代需要借助地产来拓展利润空间。同样，在住宅地产和商业地产以外地产业也需要借助旅游业来开疆辟土，这是旅游业和地产业产生“捆绑价值”的前提和契机。随着国内房地产 行业 受到宏观调控的影响，许多房地产企业都在寻求突破单一的住宅开发模式，其中旅游+地产成为重要的突破口。可以预见，2009年在土地政策调控落实后日趋紧张的资源供应，开发商对旅游地产的青睐将推动国内旅游地产市场加速发展，走向成熟。

二、从“小旅游、大地产”到“大旅游、小地产”

旅游地产在国内的发展历史不长，但包括开发商等在内的市场参与者通过市场操作实践，已在开发理念上发生了一些根本性的变化。在早期的旅游地产中，旅游设施是为了提升项目中房产产品的附加值，旅游项目存在的真正价值是为房地产提供一个可供炒作的概念，从而促进房产产品的销售。在这种以地产开发销售为核心的模式中，折射出来的是开发商“小旅游、大地产”的开发理念。正是在这种开发理念下，市场对旅游地产形成了不少误读，甚至将旅游和景观两个不同概念完全等同起来。而在某些投资开发商的眼中，住宅小区内较大规模的水景和植被与旅游地产直接划等号的事情，在市场上也并非不存在。

随着旅游地产的发展和相对成熟，开发机构逐渐意识到旅游地产是一项系统工程，包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设，最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化。所以，旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入，旅游价值的挖掘和资源的合理配置，以及在此基础上实现龙头旅游资源的再造。只有通过对旅游项目的精心经营，才能拉动人气，提升价值，以此促进地产项目的销售。开发商只有真正认识到旅游地产的核心竞争力，才能使旅游和地产互惠互生，实现各种利益的最大化。

基于这样一种“大旅游、小地产”的开发理念，需要针对资源特点采取不同的开发策略。对于资源型旅游地产，需要强调资源价值和环境主题，早期的旅游与地产同期开发模式逐渐被新的开发时序所取代-环境改造为先，之后引入旅游产品，造势成功后再引入居住类地产；对于资源缺少型旅游地产，主题的经营才是成功的唯一秘诀。主题创意不能无中生有，要基于对现有资源的整合及提炼，要考虑客源的特点及受众的消费习惯，要对原生资源进行产业化的梳理与提升，最终实现土地价值与社会效益的最大化。

在“大旅游、小地产”的趋势下，主题公园作为休闲与娱乐的集大成者，再一次受到关注。继20世纪90年代后的主题公园热，新一轮的主题公园开发热潮正在兴起。对于当前的主题公园设计者来说，能否吸取上一轮失败的教训，决定了未来开发的成败。当前的主题公园建设，相比90年代，市场更为成熟，主要体现在消费能力上。但与之伴随的是消费者对主题公园的要求更为挑剔，主题的提炼、内容的丰富、配套服务的完善，才是未来成功的决定因素。因此，对前期策划、设计提出了更高要求。富有时代感的、国际风情的、民族特色的、文化内涵的主题才能具有长久的生命力。比如美国主题公园的成功，基本原因归结于其开放的文化，它将纽约的艺术、好莱坞的电影、卡通、童话、传说兼收并蓄，以丰富的自然资源和充沛的资金作为成功的前提。所以，主题公园的塑造，是一个长期经营的过程。

三、旅游地产开发的多元化趋势加深

在“大旅游、小地产”的开发理念下，休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。未来几年，旅游与临空产业、花卉产业、艺术产业等相关产业的结合将越来越紧密，一些生产型的产业将逐渐成为旅游产业的一部分，这其中包括葡萄酒庄园、花卉蔬菜种植基地、为适应城市 规划 发展而搬迁所遗留的钢铁造船矿产等工业基地。这种转变一方面使旅游产品变得丰富而多元，另一方面导致了综合服务配套的升级换代。传统的低密度住宅、学校、商业只能满足最基本的要求，结合景观的老年公寓、温泉会所、马术俱乐部、乡村酒店等在综合服务配套中扮演的角色越来越重要。

客户群的差异导致旅游地产分出档次，从另一角度诠释了多元化。与普通房地产项目相比，旅游地产具有更加明确的主体客户群。如果只追求大众化的满足，就意味着只追求低端市场。这些消费客户对于房产的环境品质有较高的要求，对于项目的可参与性比较关注，比如主题乐园、花卉博览园等；中、高端项目主体客户群主要集中于全球500强企业及其他企业的高管阶层、外资机构人员、具有稳定的高收入人群等。这些消费客户对于房产的整体品质有较高要求，同时对于旅游配套项目的设置也较为重视，游艇俱乐部、马术俱乐部等新型旅游项目往往更能引起关注。所以，旅游地产项目在开发之初应对主体客户群有一个明晰的判断，提高项目设置上的针对性，避免同类产品之间的恶性竞争。

为了引发巨大的市场反响与持续的市场关注度，从而有利于项目的长期操作与运营，主题旅游度假社区成为中国旅游地产的新趋势。旅游地产的主题愈来愈具有多元化的趋势。自然风光、文化遗产、红色山水、花卉博览、运动休闲，都成为可以挖掘的题材。但在项目的题材挖掘和项目设置方面切忌贪大、求洋、缺乏个性，乱建寺庙、佛像和不伦不类的主题公园等，不仅破坏了风景名胜、古迹文物等原始景观的文化内涵，也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏。同时，项目开发缺少特色，项目建设重复性大，易造成同质竞争与资金的浪费。

多元化有利于把旅游地产做成规模，但是也存在一定的隐忧。其中，资源利用和保护之间的矛盾，将成为其中突出的问题。以新农村建设为例。不可否认，新农村建设为旅游地产开发带来了契机，但如何在项目运作成功的同时，保护好当地的自然资源和人文景观，解决土地权属和农民居住、收入、生活等一系列问题，将成为开发过程中的一大挑战。

四、旅游地产投资开发重心将从销售转向经营

2009年将是旅游地产在国内市场影响力全面提升的一年，可以预见，以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场，而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐由销售向经营过渡。

此前，由于国内房地产市场的过快发展，企业追求房产快速升值带来的丰厚利润的动机，将旅游地产开发过于集中在地产的投资，而忽略了旅游地产先旅游后地产的整体循序开发的理念。国外引进的产权式、分时度假的投资经营模式没有得到有效的利用，少部分开发商的投资也因为缺乏管理经验和市场支持，不能及时回收资金而以失败告终，如海南“南海传说温泉疗养度假中心”的产权式酒店经营带来的法律纠纷，从一个侧面反映了投资者和开发商之间的利益矛盾，凸现了国内这一物业市场开发的不成熟。随着旅游地产引起市场关注和开发商的重视，尤其是该市场的广阔前景吸引众多企业的投资，2007年市场产品的多元化，企业间的竞争将促进其销售的基础上更加注重后期经营业绩的可持续发展，引导业主将目光放在长期回报上，对规范国内房地产市场起到积极作用，形成良性循环。

五、旅游地产需要全盘策划和动态 规划

目前，我国旅游房地产已形成几种比较成型的开发模式：以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发，此类房地产以华侨城为典型代表；以旅游度假为目的的度假房地产开发；及以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发等。

综合这几种开发模式，不难发现，旅游地产开发呈现规模大、周期长的特点，前期的策划与 规划 是否专业直接导致项目的成败。策划和 规划 的意义也正在于将资源优势最大化，将不利因素进行转化，降低项目的风险。

以旅游市场为支撑的旅游房地产项目，特别是规模超过500万平方米的大盘项目，涉及的系统相对复杂，开发的风险性较大。所以，一般在对旅游房地产项目进行 规划 之初都会有针对性地制订相应的策划案，因为项目策划是从市场出发，基于对潜在市场消费需求的 分析 判断，得出产品的市场定位和价格定位，并最终确定合理的营销方式，这样可以更加突出旅游地产的主题统一性。但是由于策划得出的结果不能有效的落实到具体的土地分配上，所以以往的策划在编制完成后往往出现与之后的 规划 衔接不上的问题。

在近年旅游房地产相关项目的 规划 实践中，可以看到概念 规划 作为一种新兴的 规划 编制形式被大量的运用。概念 规划 是一种相对灵活的 规划 编制形式，不受到固有编制程序的束缚，可以根据项目的实际情况做出灵活处理。对于不同的 规划 目标与项目类型，在 规划 编制中，可适当增加某一部分的比重或加入新的编制内容。如果项目需要重点解决空间形态与特色塑造的问题，那么可以在编制中增加城市设计控制的内容，如果项目需要更多的解决交通组织问题，则可以增加交通专项 规划 的内容等等。

因此，为了适应灵敏度较高的市场需求，旅游地产项目应强调“全盘策划”与“动态 规划 ”，有效的协调政府公共决策与地产商业开发之间的矛盾，解决策划与 规划 衔接不足、传统 规划 市场敏感性不强，容易忽略市场环境变化的问题，同时保证公共利益和城市资源的合理利用与分配，并可以获得城市整体发展策略的指导，得到更多的发展机会，最终实现多赢的目标。

六、旅游地产的多方共赢趋势

与普通的住宅类开发不同的是，旅游地产的开发牵涉的利益主体更为复杂，主要包括开发商、政府管理部门、消费者和当地居民四个主体。平衡了这四方面的利益和关系，可以促进项目的统筹 规划 、合理布局，并可将旅游地产的开发与风景区生态环境保护、地方的社会发展相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益和公共效益的统一。

一个成功的旅游项目的开发，这四方面的利益主体必须同时满足，才能实现多赢。对于开发商，正确合理的开发模式需要保证项目在短期和长期都能实现其利润最大化；对于政府管理部门，可以推动地方经济发展的巨大动力，并确保国家自然资源的可持续利用和公众利益的实现；而对于消费者而言，可以满足对旅游度假环境和设施的多样化需求；对于当地居民，通过旅游地产的开发可成为一种新农村的建设的模式，通过旅游业拉动地区产业结构升级，将附加值较低的农业转变为旅游服务业，引入手工业、物业管理、配套综合服务等多方面产业，实现当地产业结构的优化。

同时，新型的旅游地产模式，可以通过引入村集体与开发商土地合股等新型的运作方式，将过往一直以来形成的一次性占用土地补偿，通过市场的运作，将物业运营的收益分期补偿给当地居民，并在开发的同时，为当地居民提供配套的教育、文化等公共设施，全面提升本地人口素质，从而从根本上实现再就业，提升新农村的生活水平。

随着人们生活水平的提高、消费观念的改变，中国旅游地产正迎来一个市场机遇。按中国现在每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国.旅游需求将在未来10年中以每年8.5%的速度增长，旅游活动的巨大增长空间带动餐饮业的需求，将掀起新一轮的产权投资和度假休闲双重消费热潮。随着旅游地产项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的广阔前景，作为旅游和地产两个黄金产业的交叉型产业，正逐渐为市场关注。

 

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