链家的核心竞争力SWOT分析

(一)链家行业影响力

1.真房源标准的倡导者

链家制定“真房源”四大标准：“真实存在、真实在售、真实价格、真实图片”。为保障真房源，链家于2008年开始建立“楼盘字典”系统，目前已记录了超过7000万套房屋信息，并由品控中心作为独立于其他业务部门的监管机构，对真房源监管、经纪人行为规范等方面进行全面监管和把控。

2.不动产交易信息透明的推动者

2004年，链家在业内明确提出“透明交易、签三方约、不吃差价”的阳光操作模式，并将其作为公司业务准则全面推进。

链家通过签约前视频等制式化手段，向交易双方提示签约风险;线上披露高压线、垃圾站等6类嫌恶设施，公示房屋真实成交价，让业主定价、购房人出价更有依据;经纪人信息全透明展示，好评、差评，一目了然;线上更新实缴税费，价/税等关键信息;公示一房一核验、房源被带看次数、业主调价记录等促进房产交易的信息透明，让客户安心购房。

3.更优质找房体验的践行者

链家线上平台链家网，作为中国具备集房源信息搜索、产品研发、大数据处理、服务标准建立为一体的数据驱动的价值链房产服务平台，通过地图找房、地铁找房等多维度找房功能/工具精准定位客户找房需求，链接起用户需求和线下服务，提升购房效率和购房体验。

4.不动产交易保障与风险防范的发起者链家一直关注客户权益的服务保障，是业内第一家与建设银行开始资金托管的中介公司，也是国内第一家获央行颁布的第三方支付牌照的房地产企业。2007年，链家联合八大银行，首家公布二手房交易资金监管账号，推进不动产交易保障和风险方案的进一步规范与进步。

2014年链家推出八大购房安心服务承诺，提供保障赔付，树立行业标准。

(二)链家服务营销现状分析(SWOT分析)

1.链家服务营销优势(S)

(1)建立了强大的网络体系。2010年斥资5000万元引入战略合作伙伴IBM.启动大规模IT信息化建设。现已初见成效，并建立收录北京550万套住宅的“楼盘字典”系统，确保房源管理的有效及时。

(2)公司实力雄厚。目前北京二手房委托中介成交的交易中，链家占有51%的份额。截至2013年10月，链家公司全国八家公司的交易金额突破1000亿元，佣金收入超过30亿元。

(3)有良好的品牌形象。公司2001年成立，经过十多年的诚信经营在国内房地产经纪行业口碑较好，获得北京市消协系统先进集体、首都诚信经纪人、房地产经纪行业榜样企业等荣誉。

(4)内部控制和公司治理较完善，建立了资金托管制度，有效控制风险。信息化的交易管理系统可以对整个交易的环节进行追踪，资金交易过程安全。

有效地控制交易风险，保证买卖方、银行和公司的利益。

2.链家服务营销劣势(W)

(1)公司员工的专业素质和提供服务的能力还有待提高，不能满足房地产经纪行业快速发展的要求。

(2)目前的管理方式(“人盯人”)，需要较多的运营管理人员，不利于全国市场的快速扩张，采用中央高度集权的垂直管理模式，管理层级过多，管理人员过多，客户信息传递时效性不够，同时增加管理费用。不利于公司有效管理和信息反馈，也不利于公司快速扩张。

(3)管理模式和扩张地区的融合。链家公司与IBM制定了公司的管理模式，扩张过程中，不以人的因素为基础，制定标准化的流程为市场服务。链家在北京市场取得了巨大的成功，但扩张的外埠区域盈利的很少，这主要是由于地域文化的差异以及消费习惯的迥异造成的。链家的全套管理模式需要地区做调整才能更好融合。

(4)系统性经营风险大。链家公司的整套系统属于少数高层决定，下级贯彻执行，下层管理缺少自主空间，同时由于公司规模日益扩大，任何一个环节出现问题，就会造成整个系统的漏洞，庞大的公司架构难以应变，风险较高。

3.链家服务营销面临的机会(0)

(1)土地的稀缺性。根据城市规划，城区内的土地开发用地将会逐渐减少，中心城区土地资源更加显得稀缺。新的建设用地供应计划限制了城区以内商品住宅的用地供应，同时对未来城市发展格局进行了规范，城市中心对经营性用地的开发限制越来越严格，土地的稀缺加上开发的限制造成了城区以内一手房的供应量呈逐年下降趋势。新建的楼盘也大都位于城区之外的郊区，区位比较偏远，交通的不便及周围基础设施、公共服务设施的相对不完善导致购房者将眼光投向二手房市场。

(2)人口红利进一步促使社会财富迅速积累，住房需求日益扩大。人口红利是指人口中适龄劳动力比较多，有助于经济的增长。这是因为人口的年龄结构决定人们的消费、储蓄、投资行为模式，影响商品、资产的价格。我国目前的人口年龄结构还处于人口红利期，每年新增供给劳动总量约为1000万人，劳动人口比例高，保证了经济增长中的劳动力需求。此外，由于人口老龄化高峰尚未来到，社会保障支付负担轻，社会财富积累速度快，适龄劳动人口的住房有效需求旺盛。

(3)随着房价走高，交易风险逐步加大，委托中介交易的二手住宅比例持续攀升。2009年至2013年，北京二手房市场中介委托成交占比由不足七成上涨到了83.4%。购房人出于风险考虑，更多地会选择有规模的房地产经纪机构，链家公司通过资金监管、大规模IT信息化建设、流程管理、人职门槛提高(统招大专以上学历)等多部门、多岗位参与风险控制，将会有更多购房人选择链家公司为其服务。

4.链家服务营销面临的威胁(T)

(1)房地产经纪行业的规范化、标准化、程序化，对房地产经纪机构提出了更高的标准，更具体的要求，房地产经纪机构必须在人力资源、基础设施建设等有形服务上投入更多的资金，毫无疑问给链家带来了经济上的威胁。

(2)“317政策”，号称史上最严，简而言之就是“双认”+“一提一降”，核心是强化了差别化信贷政策，不但实施“认房又认贷”，还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

(3)房地产市场的快速发展，其他具有相当竞争力的房地产经纪机构的快速发展给链家带来了压力。房地产经纪市场竞争相当激烈，一些老的房地产经纪机构本身实力雄厚，一些新的房地产经纪机构又不断进入市场，使房地产市场的竞争更加激烈，中原置地、远大华峰、我爱我家等房地产经纪机构的发展，都给链家公司的发展构成威胁。(4)要中标新楼盘的难度很大。由于房地产政策的要求，土地越来越难被批下来，因此，对各个房地产经纪机构来说，获得新楼盘的销售代理权非常困难。同时房地产开发公司对房地产经纪机构的要求也越来越高，各个房地产经纪机构对新楼盘竞争日趋激烈。此外，发展规模较大的房地产开发公司都有自己的销售公司。