某商贸城销售策划报告——商业计划书代写商业计划书案例商业计划书范文

第一部分项目分析与营销思路

I项目销售数据分析

1项目概况

XX商贸城位于XX市XX路与桥南路交叉口西南角，将发展成为一个综合性的带住宅的商住社区，街头商店和专业市场。根据委托内容要求，本销售报告暂不分析住宅销售情况。以下内容仅涉及商业部分。

该项目的商业部分由两部分组成：街道商店和专业市场。商铺共592个，其中商铺37个(两边两层)，建筑面积1850.81平方米;专业市场商铺555个，二层商铺330个，建筑面积9087.71平方米，三层商铺225个，建筑面积6631.48平方米。所有商铺总建筑面积17570m2，商业总建筑面积41772m2。

本工程规划有1条垂直、1条水平、2条商业步行街，步行街宽度为16m;规划有5条垂直、4条水平车辆道路，步行街宽度为7-12m;

2。配套设施

市场之内规划有20个停车位，为企业经营者提供停车位，方便人员进出社区;

纵横步行街交叉口约1200平方米的“明珠广场”，是一个人员流动和休息的场所;

每家店设有电话、有线电视接口，独立卫生间、厨房、楼梯。

三。工程进度

2003年11月完成主体工程，2003年12月中旬全部竣工交付使用。该项目将于2004年1月1日正式开工。

四。销售价格本项目所有商铺均按一层建筑面积计价，二、三层免费。

一些商户为了自身的投资利益购买了锦江外滩商铺，他们会尽量传播有利于锦江的信息，以稳定和提升其他商户进入该网站的信心;

后期销售不成功，会对官方公布的销售情况带来负面影响，难以调整，销售情况不佳，末期消费者信心不足，也不会尽早成立商业经营管理公司也没有一家知名的专业市场运营管理公司的推出，未来的市场运营不由自主地给人一种开发商想赚钱就走的印象，他们根本不会对未来的市场运营和发展负责;

开发商没有用任何手段树立自己的品牌形象，而消费者对项目开发商不熟悉、不了解，且后期负面影响大，项目在当地的知名度不高。

政府支持明显不足，未能给项目销售带来任何效益。

四。项目机会(T)

“朝阳批发市场”的失败也说明了招商引资的重要性。幸运的是，项目开发商已经意识到重新招商的必要性。我们认为，外省招商引资不易操作，还是依靠当地资源为好。如果招商引资可以通过某种方式租用项目商店，不仅可以为销售打下良好的基础，而且可以通过大量的人聚集来改变其他投资者对该地区商业的偏见; 晋江外滩的经营基本上是成功的，通过适当的营销手段，已经在当地成功树立了高端时尚商业街的形象;但同时也为之后的经营留下隐患，首先是二三产业高端商户的进入无法支撑市场的形成。它们的数量很少，无法填满市场。市场需要其他业务的补充。其次，功能划分混乱，不利于产业的形成。即使开始运营，也不过是XX路的复制品，与专业市场有很大差距。

虽然大多数之中高端品牌都选择了锦江外滩，但都只交了定金，没有签租约，定金也只有2000元左右，对商家的限制不是很大。如果我们能为这些商家提供相对有利的进入条件，再加上对未来市场良好运行的准确描述，相信会有商家放弃晋江而选择这个项目;

引入投资收益的概念，并通过科学合理的市场前景和财务分析，体现项目的性价比，以支持单价;

引进沿岸专业物业管理公司作为项目的物业管理顾问，以较低的成本赢得消费者对未来长期可持续经营的信任，同时形成竞争对手不可逾越的障碍;

全面修订项目推广计划和设计内容，在传播销售信息的同时注重开发商基本品牌功能的建设，使开发商和项目本身成为当地企业主讨论的话题;

重新挖掘和整合政策资源，利用重点项目的政治优势，达到增强消费者信心的目的。

小结：应该说从目前项目的综合情况来看，弊大于利。威胁大于机遇。只有地理位置的优势是显而易见的(或者位置的概念很容易改变)。

为了保证项目销售的最终成功，开发商必须摒弃项目原有的错误经营理念，通过重塑项目形象、加大招商引资力度、加快项目进度、调整营销体系结构，构建一个真正值得信赖的商业体系。

4、 通过超过分析，可以看出该项目在后期销售之中存在一些问题。在这一章之中，我们将逐一分析，找出相应的解决方案。

症结一：商业经营权与商业产权重叠。经营权和产权是两个相互矛盾的方面。经营权与产权的有机结合，可以稳定市场，增强消费信心。但同时也会带来市场管理的混乱和未来经营的混乱。解决办法是将其分开，统一移交经营权，由开发商和专业公司协助办理，既能保护投资者的预期利益，又能让经营者放心，避免后顾之忧。

症结二：市场前景不明朗，投资回报得不到保证

招商引资后，晋江外滩已经引进了一些品牌商家。此外，该项目的运营模式也不明确，这使得商家对项目的前景产生了怀疑，投资者也看不到有多少商家进入了该项目，于是不禁认为市场难以兴旺，投资回报更是无从谈起。

尽快确定行业进入招商，利用大量商家的入驻意向提高消费者信心;

在招商成功的基础之上，提供三年投资回报，降低销售门槛，降低首付比例，使投资业务成为一种简便的财务管理手段。

为了增强消费者信心，维护市场长期运行的利益，必须引入专业的物业管理，为市场运行管理、物流配送和市场推广提供科学规范的操作指导，这样投资者就可以清楚地看到开发商制定的项目长远规划。

症结三：企业外部制度不完善，项目进展缓慢

建立部门岗位责任制，加强与销售部门的横向沟通，对重要事项采取函电处理，避免部门栋工作的推进;

增加甲方施工管理人员，协调施工企业，昼夜加班，以最快的速度加快工程建设，即增加工程造价，要使招商引资取得成功，必须支持项目的进展。除非有特殊原因，一般商户不会在项目形象尚不具备的市场之上租用商铺。

销售价格定在6000-8000元平方米。经粗略核算，预计整体销售均价在7200元平方米左右。

市场主要商铺面积4×7米，建筑面积28平方米。每家店的平均总价在20万元左右。

5个。销售情况

XX贸易城于2003年2月向社会公布。在初始阶段，它使用客户注册来注册其认购意向。未收取订阅费，并且客户注册处于活动状态。然而，几个月之后，当它正式向公众出售并收取定金时，很少有人支付定金，导致开盘销售不佳。

据了解，在开发过程之中，由于该项目的销售对当地其他楼盘影响巨大，各种针对该项目的传闻在里面流传;除了开发商内部管理之外，项目进展缓慢，这刺激了社会传闻的形成。因此，消费者对项目的信心不足，直接影响到项目的销售进度。

市场规划形式不明确，没有引进专业的经营管理公司，经营者和投资者对市场未来的经营和繁荣缺乏足够的信心，销售进度和商业价值都会受到一定程度的影响。

2、 XX消费市场分析

XX市为伊春区县级市，全市辖24个镇，其中12个建设镇。市区位于君阳镇。全市总人口78.57万人，其中农业人口59.95万人，以农业人口为主。XX市的地方产业主要是建材和汽车运输。在江西省，享有“建材县”和“汽车运输乡”的美誉。

由于XX市人口少，商品房消费有限，其房地产业起步较晚。房价仅在600～800平方米元间，处于江西省中下游城市的水平。

房地产业起步晚，商品房价格低，并不意味着XX市的人没有钱。XX市现有“建材”、“汽车运输”从业人员数十万人。人们过着相对富裕的生活，市民有强烈的投资欲望。XX市商铺价格高(最高售价12000元平方米)可见一斑。

3、 项目SWOT分析

1。项目劣势

位于XX路东端，商业氛围不强;

由于土地条件及自身规划原因，项目对外展示面狭窄，与XX路、桥南路连接处仅16m宽，不易吸引和形成人流;

项目进展缓慢，部分楼盘仍在建设中;

规划布局不合理，道路狭窄，建筑风格陈旧不精，不具备形成高尚专业市场的基本条件;

业态不完全整合，后期营销概念模糊，让消费者无所适从;

项目营销方式与实际完全不符，宣传宣传内容不具说服力;

销售资料不到位，缺乏对市场卖点的深度挖掘和对目标客户的理性宣传。

2。项目优势(W)

XX路是当地最具商业价值的道路之一。虽然项目位于末端，但仍然是一个难得的商业繁华之地;

与当地消费市场相比，项目运营规模具备形成大型综合市场的规模条件;

3。项目威胁(o)

朝阳批发市场在项目的一角，由于招商引资不成功，导致大量商铺闲置，成为当地商业地产最具代表性的失败案例。由于项目距离项目只有一条街，很容易引导消费者产生不同的想法，认为本地段不适合做大型专业市场;锦江外滩在运营后，吸纳了大部分客户，导致市场消费不足;同时，由于项目的策划和营销与项目相比，在消费者心目之中树立了高尚商业地产的形象。项目间的竞争和对客户的竞争使项目明显处于下风