某商贸城销售策划报告（二）——商业计划书代写商业计划书案例商业计划书范文

#FormatImgID_0# 第二部分 项目定位

一、项目形象定位

定位基础：

u项目地处XX市城市中心繁华地段，紧邻XX路;

u项目规划二条商业步行街，一个中心广场，具备休闲购物的空间及环境条件;

u业态丰富，是综合性的专业市场;

u用“购物公园”来体现商铺的品位，提升商铺形象。

uXX当地缺乏同类商业，树立独有特征。

二、项目价格定位

1、销售政策设定

“返租三年，年回报7%”

为保证商铺的顺利销售，我们提出了、(三年租金一次性返还给买铺的客户，从首期款中扣除)的销售政策。该销售政策的制订对于本项目的销售有着以下几个方面的促进作用：

◆采用返租3年的销售政策，有利于开发商获取市场商铺的统一经营权，取得了实现市场分区招商和培育市场的主动权，取得了市场能得以做旺的先决条件。

◆采用返租3年、固定回报的销售政策，打消了商铺购买者“市场能不能做旺，投资收益有没有保障”的疑虑。因为开发商承担了所有前期市场培育的风险，和保障了商铺购买者在市场培育期的投资收益，投资者要考虑的只是3年过后租金能收多少的问题了。经过市场前期的火爆招商和3年的市场培育期，相信XX市大部分投资者会认为市场会做起来的。

◆关于7%的年投资回报。商铺的购买者不管是经营户还是纯粹投资者，其商铺购买本身都属于一种投资行为，商户要分析是自己买铺经营划算，还是租赁店面经营划算;投资者要分析，投资商铺所获取的收益与投资其它渠道所获取的收益哪一样更高、风险更小。就商户而言，7%的回报率，不考虑租金递增，相当于用14年租金买间50年产权的商铺，这对于商户而言显然是不具备足够吸引力的，因此在宣传推广过程中，我们要引导客户，XX商贸城拥有巨大的生意机会，一定会取代胜利路成为XX市的商业地王，租金一定会不停的涨，5年内超过胜利路，以目前的价格购买XX商贸城商铺，仅相当于该商铺10年甚至8年的租金。对于投资者而言，目前没有任何投资渠道与投资XX商贸城商铺相比收益会更高，锦江外滩目前提供6%的年投资回报，不管是从年投资回报还是商铺的升值空间而言，锦江外滩与XX商贸城没得比。

◆采用买铺即收三年租金，三年租金从首期款中扣除的销售政策，可以大大降低商铺购买者的投资门槛，减少了首付款(从原来的40%降低到19%)，扩大了购买层面，让更多的投资者能买得起XX商贸城的商铺。

2、返租价格的测算

为保证商铺销售价值的充分实现，和实现开发商利润最大化，我们在价格设定上将3年返租回报金额中开发商补贴部分全部计入销售价格成本。

对于沿街商铺我们实际上只有6个月的免租期，现在我们将沿街商铺也统一按18个月免租期进行计算，沿街商铺少减免的12个月的租金，可用于补贴针对品牌商户招商中多优惠部分，多余部分可用于市场推广或作为开发商额外利润

按年租金回报7%、返租贴补18个月计算，价格折扣为10.5%。

1）、基准价格设定

A、租金水平确定

在《XX商贸城招商策划报告》中我们将XX商贸城租金定位为：

二层商铺租金：40元/M2.月

三层商铺租金：45元/M2.月

沿街商铺租金：45元/M2.月

之后通过和开发商讨论及针对商户进行补充调查，我们讨论后重新将商铺租金定位为：

二层商铺租金：40元/M2.月

三层商铺租金：45元/M2.月

沿街商铺租金：50元/M2.月

考虑到三层商铺位置差异性较大，我们将三层商铺租金作了进一步细分为：

沿步行街三层商铺租金：50元/M2.月

沿副街三层商铺租金：40元/M2.月

三层商铺平均租金为：45元/M2.月

B、租金推算售价

推算公式：月租金*12个月/回报率

40元/M2×12月÷7%=6857元/M2

45元/M2×12月÷7%=7714元/M2

50元/M2×12月÷7%=8571元/M2

推算价格：二层商铺单位平均销售价格为6857元/M2

三层商铺单位平均销售价格为7714元/M2

沿街商铺单位平均销售价格为8571元/M2

C、以第三年租金回报反推XX商贸城的商铺的平均价格为：

6857元/M2×9087.71 M2+7714元/M2×6631.48M2+8571元/M2×1850.81 M2÷17570 M2=7361元/M2

2）商铺价格修正

超过基准价格为市场之上商铺第三年租金对应的价格。租金返还期结束之后，我们在第四年将商店返还给顾客。从逻辑之上讲，第四年的租金应该高于第三年。预计XX商贸城第四年租金增长10%(二层商铺租金达到44元m2)。一个月之后，三楼商铺的租金将达到50元平方米。一个月之后，街上商铺的租金将达到55元平方米。第四年，商店的价格将上涨10%。

就因为我们是第四年把店铺交给顾客，所以我们店铺的售价也可以根据第四年店铺升值之后的租金来计算。

修正后的商铺均价为：

8097元/M

7361元/M2×110%=

7542元/M

修正后的两层商铺单位均价为：

8485元/M

修正后的三层商铺单位均价为：

9428元/M

修正后的沿街商铺单位均价为：

3) 是的。销售价格

预计该项目销售均价为8097元m2。扣除18个月的回租补贴之后，实际收到的基价为7246.7元m2。

该项目销售价格按一层建筑面积计算，所有单位赠送2至3层作为礼品。

三。单位商铺价差定价

加价部分：步行街商铺在标准价基础之上加价15%;

XX路商铺加价10%;

市场主街商铺在标准价基础之上加价10%;

入口邻近商铺按标准价加价20%;广场沿途商铺按标准价加价10%;两条道路相接，双门商铺按标准价加价15%。

降价部分：沿街商铺在标准价的基础之上降价20%;

市场北部邻近商铺在标准价的基础之上降价10%。

最终，根据店铺具体位置和面积大小的差异，计算出单个店铺的销售价格。

四。XX贸易城商铺调整价格表

见附表

调整后XX贸易城商铺平均价格为：

8062元m2

5。付款方式和公开折扣

本项目店铺有两种付款方式

6。销售折扣控制方案

1)公共折扣：由销售人员直接发放给客户。

按揭付款98折(60%)

一次性付款95折(40%)

2)开盘折扣：统一针对“商铺有租”和“开盘后外部认购期之内优先付款的客户”发放，开盘当天统一执行。开盘之后第二天加价2%，第三天取消。

开盘当天，公众折扣基础将降低5%，即按揭93%，一次性付款90%。

第二天，我们将降低3%的公众折扣，即按揭95%，一次性付款92%。

3) 经理折扣：由案例经理控制，控制比例为30%(原则之上，开业前夕不发放经理折扣)。

在公开折扣的基础之上降低1%

4)顶层折扣：开发商顶层通知项目现场经理控制分配，控制比例为20%(原则之上在开盘前夕不打折，特殊情况之下可打1%)。

降价1%

在公开折扣的基础之上平均降价：

如果开盘全部售罄，平均降价91.8%“开盘70%，平均降价93.5%”开盘50%，平均降价94.5%

是否实施营销控制，而如何控制比例，请结合自己的资金流安排给出自己的意见，然后给出自己的价格折扣和售价待修改。