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把握宏观脉络 洞悉行业趋势
GRASP THE MACRO CONTEXT INSIGHT INTO INDUSTRY TRENDS
某商贸城销售策划报告(二)——商业计划书代写商业计划书案例商业计划书范文
#FormatImgID_0# 第二部分 项目定位
一、项目形象定位
定位基础:
u项目地处XX市城市中心繁华地段,紧邻XX路;
u项目规划二条商业步行街,一个中心广场,具备休闲购物的空间及环境条件;
u业态丰富,是综合性的专业市场;
u用“购物公园”来体现商铺的品位,提升商铺形象。
uXX当地缺乏同类商业,树立独有特征。
二、项目价格定位
1、销售政策设定
“返租三年,年回报7%”
为保证商铺的顺利销售,我们提出了、(三年租金一次性返还给买铺的客户,从首期款中扣除)的销售政策。该销售政策的制订对于本项目的销售有着以下几个方面的促进作用:
◆采用返租3年的销售政策,有利于开发商获取市场商铺的统一经营权,取得了实现市场分区招商和培育市场的主动权,取得了市场能得以做旺的先决条件。
◆采用返租3年、固定回报的销售政策,打消了商铺购买者“市场能不能做旺,投资收益有没有保障”的疑虑。因为开发商承担了所有前期市场培育的风险,和保障了商铺购买者在市场培育期的投资收益,投资者要考虑的只是3年过后租金能收多少的问题了。经过市场前期的火爆招商和3年的市场培育期,相信XX市大部分投资者会认为市场会做起来的。
◆关于7%的年投资回报。商铺的购买者不管是经营户还是纯粹投资者,其商铺购买本身都属于一种投资行为,商户要分析是自己买铺经营划算,还是租赁店面经营划算;投资者要分析,投资商铺所获取的收益与投资其它渠道所获取的收益哪一样更高、风险更小。就商户而言,7%的回报率,不考虑租金递增,相当于用14年租金买间50年产权的商铺,这对于商户而言显然是不具备足够吸引力的,因此在宣传推广过程中,我们要引导客户,XX商贸城拥有巨大的生意机会,一定会取代胜利路成为XX市的商业地王,租金一定会不停的涨,5年内超过胜利路,以目前的价格购买XX商贸城商铺,仅相当于该商铺10年甚至8年的租金。对于投资者而言,目前没有任何投资渠道与投资XX商贸城商铺相比收益会更高,锦江外滩目前提供6%的年投资回报,不管是从年投资回报还是商铺的升值空间而言,锦江外滩与XX商贸城没得比。
◆采用买铺即收三年租金,三年租金从首期款中扣除的销售政策,可以大大降低商铺购买者的投资门槛,减少了首付款(从原来的40%降低到19%),扩大了购买层面,让更多的投资者能买得起XX商贸城的商铺。
2、返租价格的测算
为保证商铺销售价值的充分实现,和实现开发商利润最大化,我们在价格设定上将3年返租回报金额中开发商补贴部分全部计入销售价格成本。
对于沿街商铺我们实际上只有6个月的免租期,现在我们将沿街商铺也统一按18个月免租期进行计算,沿街商铺少减免的12个月的租金,可用于补贴针对品牌商户招商中多优惠部分,多余部分可用于市场推广或作为开发商额外利润
按年租金回报7%、返租贴补18个月计算,价格折扣为10.5%。
1)、基准价格设定
A、租金水平确定
在《XX商贸城招商策划报告》中我们将XX商贸城租金定位为:
二层商铺租金:40元/M2.月
三层商铺租金:45元/M2.月
沿街商铺租金:45元/M2.月
之后通过和开发商讨论及针对商户进行补充调查,我们讨论后重新将商铺租金定位为:
二层商铺租金:40元/M2.月
三层商铺租金:45元/M2.月
沿街商铺租金:50元/M2.月
考虑到三层商铺位置差异性较大,我们将三层商铺租金作了进一步细分为:
沿步行街三层商铺租金:50元/M2.月
沿副街三层商铺租金:40元/M2.月
三层商铺平均租金为:45元/M2.月
B、租金推算售价
推算公式:月租金*12个月/回报率
40元/M2×12月÷7%=6857元/M2
45元/M2×12月÷7%=7714元/M2
50元/M2×12月÷7%=8571元/M2
推算价格:二层商铺单位平均销售价格为6857元/M2
三层商铺单位平均销售价格为7714元/M2
沿街商铺单位平均销售价格为8571元/M2
C、以第三年租金回报反推XX商贸城的商铺的平均价格为:
6857元/M2×9087.71 M2+7714元/M2×6631.48M2+8571元/M2×1850.81 M2÷17570 M2=7361元/M2
2)商铺价格修正
超过基准价格为市场之上商铺第三年租金对应的价格。租金返还期结束之后,我们在第四年将商店返还给顾客。从逻辑之上讲,第四年的租金应该高于第三年。预计XX商贸城第四年租金增长10%(二层商铺租金达到44元m2)。一个月之后,三楼商铺的租金将达到50元平方米。一个月之后,街上商铺的租金将达到55元平方米。第四年,商店的价格将上涨10%。
就因为我们是第四年把店铺交给顾客,所以我们店铺的售价也可以根据第四年店铺升值之后的租金来计算。
修正后的商铺均价为:
8097元/M
7361元/M2×110%=
7542元/M
修正后的两层商铺单位均价为:
8485元/M
修正后的三层商铺单位均价为:
9428元/M
修正后的沿街商铺单位均价为:
3) 是的。销售价格
预计该项目销售均价为8097元m2。扣除18个月的回租补贴之后,实际收到的基价为7246.7元m2。
该项目销售价格按一层建筑面积计算,所有单位赠送2至3层作为礼品。
三。单位商铺价差定价
加价部分:步行街商铺在标准价基础之上加价15%;
XX路商铺加价10%;
市场主街商铺在标准价基础之上加价10%;
入口邻近商铺按标准价加价20%;广场沿途商铺按标准价加价10%;两条道路相接,双门商铺按标准价加价15%。
降价部分:沿街商铺在标准价的基础之上降价20%;
市场北部邻近商铺在标准价的基础之上降价10%。
最终,根据店铺具体位置和面积大小的差异,计算出单个店铺的销售价格。
四。XX贸易城商铺调整价格表
见附表
调整后XX贸易城商铺平均价格为:
8062元m2
5。付款方式和公开折扣
本项目店铺有两种付款方式
付款方式 |
一次性付款 |
银行按揭 |
折扣 | 95折 | 98折 |
签约时付 | 定金10,000元 | |
十五天内付 (含定金) |
90%房款 (预留10%至小区入伙时交纳) |
40%(含定金) 办理最高6成10年银行按揭 |
发出《入伙通知书》五日内付 | 10% | —— |
6。销售折扣控制方案
1)公共折扣:由销售人员直接发放给客户。
按揭付款98折(60%)
一次性付款95折(40%)
2)开盘折扣:统一针对“商铺有租”和“开盘后外部认购期之内优先付款的客户”发放,开盘当天统一执行。开盘之后第二天加价2%,第三天取消。
开盘当天,公众折扣基础将降低5%,即按揭93%,一次性付款90%。
第二天,我们将降低3%的公众折扣,即按揭95%,一次性付款92%。
3) 经理折扣:由案例经理控制,控制比例为30%(原则之上,开业前夕不发放经理折扣)。
在公开折扣的基础之上降低1%
4)顶层折扣:开发商顶层通知项目现场经理控制分配,控制比例为20%(原则之上在开盘前夕不打折,特殊情况之下可打1%)。
降价1%
在公开折扣的基础之上平均降价:
如果开盘全部售罄,平均降价91.8%“开盘70%,平均降价93.5%”开盘50%,平均降价94.5%
是否实施营销控制,而如何控制比例,请结合自己的资金流安排给出自己的意见,然后给出自己的价格折扣和售价待修改。
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