北京写字楼市场分析

2019年第二季度，北京写字楼市场出现复苏迹象。受全球经济增长放缓的影响，租金一直面临下行压力。

根据北京市统计局数据，2019年上半年，北京市生产总值15212.5亿元，同比增长6.3%。其中，金融、信息服务、科技服务等优势产业对北京经济增长贡献率达67%。二季度，国内生产总值同比增长6.3%，比一季度回落0.1个百分点。受全球经济增长预期持续放缓的影响，北京甲级写字楼平均租金已连续第四季度下降。业主更注重保持稳定，调整租赁策略，以吸引顾客对持续向下的租金作出灵活的反应。二季度，市场活跃度回升，租赁成交数量较上季度有所增加，但租金增速放缓始终面临较大压力。2019年第二季度，北京写字楼市场共竣工交付甲级写字楼2栋，新增面积170234平方米，空置率环比上升0.6个百分点，达到9.5%。二季度甲级写字楼市场需求主要为金融业、高新技术和互联网业。预计2019年下半年，北京写字楼市场将迎来一批新项目。其中，新增供应主要集中在CBD中富地块、奥运村区域和丽泽金融商务区。下半年，预计将有约70万平方米的写字楼新盘入市，空置率将随着新项目的入市而进一步提高，租金预计将继续面临下行压力。

租金

第二季度，受经济增长持续放缓的影响，多数企业通过内部整合调整人员，减少租金面积，控制租金成本，为企业平稳运行提供保障。另一方面，在第二季，业主承受很大压力，提供更有利的条件和更多的谈判空间，以保留现有租户，并吸引新租户的租赁条件。因此，二季度全市甲级写字楼平均租金环比下降1.5%，为363.3元平方米月。作为甲级写字楼数量最多、优质项目最多的区域，中央商务区面临着更为严峻的竞争和建筑之间的区域去物质化压力，业主在租赁条件上不得不给予更多的优惠。受此影响，二季度CBD平均租金环比下降2.7%，至375元平方米月。燕莎、东二环平均租金下降。二季度，平均租金分别下降3.2%和0.1%，为365.1元平方米月和328.9元平方米月。二季度，由于金融业需求稳定，金融街区域平均租金呈上升趋势，环比上涨0.4%，达到664.4元平方米月。金融街区域一直保持着全市最高的租金水平，空置率长期处于较低水平。第二季度，空置率为1.4%。

供需情况

2019年第二季度，北京市建成中国人寿金融中心和名丰大厦两栋甲级写字楼，为甲级写字楼市场新增面积170234平方米。中国人寿金融中心成为北京中央商务区中富地块首个入市项目，总建筑面积16.2万平方米;名丰大厦位于丽泽金融商务区，建筑面积51234平方米。截至2019年6月，北京甲级写字楼租赁市场存量已达1010万平方米。二季度，甲级写字楼空置率环比上升0.6个百分点至9.5%。空置率上升的原因主要来自写字楼市场的新增供应：两栋甲级写字楼的市场进入对空置率起到了促进作用;其次，部分优质乙级写字楼的市场进入给甲级写字楼的分散化带来了压力。从租赁交易来看，二季度市场活跃度有所回升，全市净吸纳量约9万平方米，约为一季度的3倍。2019年上半年，甲级写字楼市场净吸纳面积约12万平方米。第二季度，许多租赁交易被记录在案。写字楼租赁市场需求主要集中在金融、互联网、高科技等行业，其中保险、基金、信托等金融行业较为活跃。光大信托在金融街太平洋保险大厦租用了10000平方米的办公空间;友邦保险在东第二环路大楼租赁了7600平方米的办公空间;鸿和科技在望京酒仙桥地区金融新技术中心租赁了5500平方米的办公空间。预计2019年下半年，北京写字楼市场将有一批优质写字楼项目，新增写字楼面积约70万平方米。新增供应主要集中在CBD中服地块、奥运村和丽泽金融商务区。作为未来CBD的主要供应区域，中服地块迎来了2019年以来各项目的陆续入市，预计将给CBD的租金增长带来压力;丽泽CBD下半年将迎来一个小的供应高峰，预计空置率将进一步推高，空置率将大幅上升新办公建筑面积的增加将给丽泽CBD的区域分散化带来压力。因此，预计下半年北京甲级写字楼租金将继续承受下行压力，空置率也将随着新项目的进入而小幅上升。

投资市场

第二季度，北京核心商务区无大宗写字楼交易，不过新兴区域通州录得一宗整售成交。中银集团投资有限公司斥资30亿元收购通州富力中心C-01办公楼。甲级写字楼位于通州区运河核心区，总建筑面积60215平方米。近年来，由于传统资产类别未来收益的不确定性越来越大，投资者开始将目光转向一些新兴资产类别，如旅游地产、医疗地产等。随着互联网高科技时代的到来，大数据的迅猛发展，人工智能等领域使得数据中心这一新的资产类别吸引了投资者的目光。第二季度，人民网股份有限公司以2.52亿元收购蓝迅首鸣数据中心。数据中心位于顺义区，总面积10248平方米。