把握宏观脉络 洞悉行业趋势
GRASP THE MACRO CONTEXT INSIGHT INTO INDUSTRY TRENDS
楼市政策新洞察
一、政策：因地制宜，因城施策
1. 经济增速回落，土地财政依然突出
经济下行压力依然存在，房地产仍是重要支撑。2019年以后，经济下行压力持续加大。2019年第三季度，国内生产总值增速降至6%。11月初，社会金融总规模达到2.23万亿元，同比增长10.7%。增速与10月份持平，比9月份回落0.1个百分点。后10个月，工业企业利润总额同比下降2.9%。加上内部冲击，国内经济仍面临短期周期性下行压力和中长期结构性下行压力，房地产作为国民经济重要支柱产业，2019年后三季度国内生产总值增长0.2%;考虑上下游产业链房地产对经济的实际贡献率会更高。政治局12月会议强调“推进稳增长，促改革，调结构，惠民生，防风险，保稳定，保持经济运行在合理区间”，稳定增长仍是2020年的重要任务。
土地财政还未到位，出让金大幅下降，容私度较低。5月以后，受融资端调控收紧和多宗土地拍卖政策收紧的影响，百座城市土地成交溢价率持续回落，2019年11月达到7.3%，较4月高点回落15.9个百分点。受土地市场降温影响，2019年后10个月，全国土地出让收入5.1万亿元，同比增长6.9%，增速明显低于2018年全年的25%。虽然土地出让金增速有所下降，但2019年后10个月仍占地方财政收入的58.4%，土地财政依然不尽人意。截至2019年10月中旬，地方政府显性债务余额已达21.4万亿元，大量债务
以土地抵押，在地方政府对土地财政高度依赖的背景之下，预计地方政府对地价和土地出让金下降的容忍度较高
2. 房地产市场已步入调整通道，调控效果逐步明显
2015年以后，我国商品房成交量和价格持续上涨，随着2019年下半年后期密集调控，房地产市场调整压力逐步显现。从房价走势看，2019年10月，70个大中城市房价环比上涨0.5%，同比上涨8%，同比涨幅连续6个月收窄;8月开始，全国商品房销售均价逐月下降，10月降至9186元平方米;11月，百强房地产企业销售均价降至13230元平方米，较7月峰值下降5.8%。考虑到三四线房地产市场的持续降温，房价下跌可能不是三四线比重上升，而是房地产市场整体调整和房地产企业以价换量的表现。
3. 2019，政策倾向“两边松动、中间偏紧”。
在201804年楼市降温的背景之下，2019年一季度的政策环境相对稳定。随着房地产市场和本地市场的逐步升温，以及一季度经济增长的稳定，4月份的政治局会议重申，住房不是投机。今年7月，又进一步提出，不应将房地产作为刺激经济的短期手段，而5月份以后的紧缩融资政策，从严调控的局面明显。第三、四季度，在宏观经济下行压力加大、房地产市场降温的情况之下，地方政府逐步放宽人才购买政策。总体来看，2019年的政策呈现一市一策的格局，且有维持的压力，政策的松紧程度与经济和房地产市场密切相关。
4. 托而不举
2019年的政策环境可能好于目前的经济增长速度，土地市场溢价率将大幅下降，流拍率将继续上升。房地产市场降价促销现象普遍，大环境似乎要回到2018年中旬。但与2018年中旬相比，当年房地产市场调整压力较大，土地流拍率较高，全面建设小康社会，2020年稳增长意愿较强。
展望2020年，一方面宏观经济下行压力依然存在，房地产仍需发挥“压舱”作用。同时，提前释放了2019年下半年价格对成交量带来的需求，进一步加大了2020年的销售难度。在物价稳定、房价稳定的背景之下，政策可能由“之上”防转为“之下”防。考虑到当前整体政策仍偏紧，但经济和房地产市场面临的下行压力大于2018年中旬，预计2020年城市政策边际改善将大于2019年。
另一方面，考虑到“房住不炒”的总基调，再加上后一周期顶部强劲刺激的副作用，如房价飙升、居民杠杆率大幅上升等，调控政策不具备全面放松的基础。预计到2020年，政策末端的松动仍将以“不炒房”为前提，地方政府的微调和信贷环境的改善是主要因素。
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