2020地产行业销售趋势分析与展望

一、2019年楼市呈现韧性，市场压力逐步加大

受上半年按揭利率下行、下半年房企加大推盘、以价换量等因素影响，2019年前10月全国商品房销售面积同比增长0.1%，其中30个大中城市同比增长6.7%，其它三四线城市同比下降0.7%，整体仍呈现韧性。分节奏来看，年初在政策预期转好及按揭利率下行带动下，3月、4月全国单月销售面积同比增长1.8%、1.3%。随着4、5月政治局、住建部密集发声，苏州、西安等地调控加码，5月起楼市逐步转弱。7-10月尽管全国单月销售面积延续正增长，但我们判断更多为资金收紧背景下，房企以价换量的表现，草根调研来看市场去化压力正逐步加大。我们用“当年销售/(上年开工+上年末待售)”衡量房企整体销售去化率，采用12个月移动平均计算，2019年以来全国房企去化率持续下行。

二、核心城市去化率稳中有降

后续成交以稳为主推盘增加叠加预期变化，核心城市库存上升去化下降。年初受政策及资金面缓和，核心城市楼市明显升温。随着5月以来调控升级、资金收紧，2019年下半年开发商推盘力度逐步增加，9月17城取证预售面积达2454万平米，创年内新高。供应增加背景下，去化压力逐步加大，10月主要城市开盘去化率降至40%-60%区间，11月略有回升，但整体依旧承压。推盘增加而去化率稳中有降情形下，11月末十大城市商品房可售面积7702万平米，较年内低点回升7.6%。

挂牌量持续上涨，市场情绪仍偏谨慎。由于新房市场受开发商推盘节奏、政府预售证管控等因素影响，二手房市场更能反映购房者预期。从二手房挂牌量来看，11月末19城二手房挂牌量达124万套，较2018年末上升102%;其中青岛、烟台、长沙上升292%、222.9%、195.1%;尽管二手房成交略有反弹，但二手房挂牌量持续上升，或反映市场对后市仍相对谨慎。

展望2020年，尽管存在2019H2以价换量带来的需求提前释放，但在稳地价稳房价稳预期背景下，部分城市因城施策，政策存在边际改善空间，加上市场调整充分，预计2020年核心城市楼市仍将以稳为主。

三、2019年，惯性地产助推三四线城市

2020年继续走弱，成交量高，启动快，三四线供应将逐步增加。2016-2018年，由于一线、二线土地价格高企，限价叠加，房地产企业纷纷下陷三四线拿地。2017年和2018年，100个城市三四线土地成交面积分别为6亿平方米和6.9亿平方米，同比分别增长30.2%和

14.5%。

由于中长期大部分三四线房地产企业缺乏人口和产业支持，三四线房地产企业的布局主要以高周转、快速启动为主。2018年和

2019年10月，东部以三四线为主的新开工项目同比分别增长23.2%和23.7%。按照从开工到预售一年左右的计算(考虑到三四线预售条件较低，实际入市时间或较短)，未来新房供应将继续增加。

惯性房地产和棚改需求的延迟，将提振2019年三四线房地产市场。在房改货币化的推动之下，2017-2018年三四线房地产市场成交量和价格均出现上涨。尽管2019年房改计划降至289万套(10月1日实际完成300万套)，较2018年实际值下降54.4%，但在买涨不买跌的推动之下，2019年三四线房地产市场总体弹性保持不变，房地产的惯性和房改需求的延迟释放。在棚改大幅下滑的背景之下，2019年三四线销售情况依然良好。我们认为，还是市场高估了棚改对近几年三四线销售的拉动作用。

考虑到棚改力度减弱、供给增加、需求透支等因素，2009年下半年三四线房地产市场已日趋疲软。展望2020年，尽管按照2018-2020年1500万套房改目标，考虑到货币化率下降和市场供求压力，2020年房改数量仍在500万套左右，预计三四线房地产市场整体将弱于2019年。

四、预计2020年销售面积同比下降3%

展望2020年，一二线城市尽管存在2019需求前置等因素，但考虑到一二线城市基本面坚实，一二线城市仍有2019h2年需求等因素，而由于城市实施背景之下政策的边际改善空间，预计三四线城市的销售面积将随着供给的增加和需求的减弱而继续调整。在中性假设之下，预计2020年全国销售面积不变，占比为3%。

五、末期新房需求稳定，满足存量房时代

末期房地产需求仍将保持较高水平。根据《国家人口发展规划(2016-2030年)》的预期发展目标，预计到2030年，中国总人口将达到14.5亿，城镇化率将达到70%。2018年，国内城镇化率59.6%，全市人均住宅建筑面积39平方米，相应城镇人口存量总建筑面积324.2亿平方米。假设2030年人均城市建筑面积保持在39m2人，2030年底存量建筑面积为39590m2。假设2018年中旬存量房年更新率为2%，2019-2030年存量房总更新面积为77.8亿平方米;2019-2030年新增存量房和更新需求为149.5亿平方米，2019-2030年年均需求为12.5亿平方米，2016-2018年之后仍处于较高水平。

步入存量房时代，关注行业新变化。2019年后11年，我国十大城市二手房占比超过40%，北京、深圳、南京二手房交易量超过新房，分别占59.8%、58.3%和55.9%。从美、日、英三个国家房地产市场的发展来看，二手房市场末期大于新房市场。在关注新房市场的同时，需要密切关注未来股市上涨带来的行业新变化。以日本为例，日本股市的兴起带动了租赁和物业管理业务的发展。三井不动产和住友不动产的租金收入分别占31.9%和36.9%，成为最大的收入来源。