把握宏观脉络 洞悉行业趋势
GRASP THE MACRO CONTEXT INSIGHT INTO INDUSTRY TRENDS
房地产开发链后周期，物业管理市场空间稳步扩大
目前，我国物业公司主要提供两类物业服务，即基础业务服务和增值业务服务。其中，增值服务可细分为所有者增值服务和非所有者增值服务。基本物业服务主要包括：保安服务、环卫服务及维修、绿化等标准化物业服务。增值业务服务之中的业主增值服务包括：物业公司为业主提供的社区居家服务、教育养老服务和社区金融服务;非业主增值服务主要包括为开发商提供新物业的销售代理和广告服务房地产。
我国物业管理收费模式主要包括合同制和薪酬制。其中，包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费，剩余或损失由物业管理企业享有或承担的物业服务收费方式;薪酬制度是指按照预先收取的物业服务基金之中约定的比例或金额向物业管理企业支付报酬的制度，剩余部分用于物业服务合同约定的费用，业主享有或承担剩余或不足部分的物业服务收费方式。
物业管理市场空间不断扩大，集中度进一步提高。在房地产开发链的之后周期，规模将很快加快
1.1物业管理行业的规模落后于销售和新建
物业管理行业作为房地产开发链的之后周期节点，滞后于商品房的新建和销售。
从房地产项目的开发时间来看，保守估计企业从征地到竣工交房需要
2.5-3年。在此期间，从征地到建设，从建设到预售，一般有1.5年到2年的滞后期。
1.2非住宅业务仍需估值
根据管理业务，2018年，中国工业园区管理面积8.9亿平方米：全国98.7万家医疗卫生机构、2.9万家医院、2914所高校。从销量来看，近三年非住宅类商业销售面积占比约为14%，复合增长率为13.8%。完成情况方面，非住宅业务完成比例逐年上升，2018年占29.4%。目前，传统住宅物业仍是物业管理行业的主体。行业竞争格局日益清晰，龙头企业优势逐步扩大。但不是在住宅产业领域，它有更大的发展潜力。
1.3物业管理行业“量价齐升”仍需时日
随着经济发展和消费升级，物业服务需求增加，质量要求相应提高。城市化率的提高来源于人口的流动。目前，我国的人口流动有赖于经济发展的不平衡。随着经济的不断发展，我国居民的收入水平也不断提高。2018年，我国城镇居民人均可支配收入约39251元，同比增长7.8%，扣除价格因素之后实际增长5.6%。2016-2018年，扣除价格因素之后，城镇居民人均可支配收入复合增长率分别为8.0%、5.9%。收入的增加在一定程度之上带动了消费的升级，对物业服务的质量和种类提出了越来越高的要求，成为单位价格上涨的潜在动力之一。
近年来，我国物业公司的服务质量和服务范围不断提高和扩大，同时劳动力成本的提高也促进了成本的不断上升，但物业服务费并没有相应提高。造成这一现象的原因之一是，许多城市对物业服务收费标准实行价格指导等措施，物业管理行业难以提价。去年以后，深圳、佛山等多个城市相继宣布调整物业收费标准，物业管理行业指导价也初步开盘，但要实现市场化定价还需要很长时间。物业收费市场化的推进已成为单位价格上涨的第二个潜在动力。
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