把握宏观脉络 洞悉行业趋势
GRASP THE MACRO CONTEXT INSIGHT INTO INDUSTRY TRENDS
物业行业加速整合，产业集中度持续提升
一、开发商集中度的提高，使物业管理规模走在了行业前列。近年来，房地产开发领域的集中度呈现出明显的提高趋势。无论是在土地储备、销售规模，还是在资金获取之上，资源向调控模式倾斜的趋势更加突出。这些房地产企业一般都有物业服务板块，如碧桂园和碧桂园服务、万科A和万科地产、保利地产和保利地产等，未来几年，这些物业公司在商品房销售高增长之后，将充分享受到规模改善的红利，促进物业管理行业集中。
二、登陆资本市场，巩固龙头优势，并购促进产业资源整合。
2014年末，CSL在香港证券市场成功上市，并成为近两年来第一家上市的物业管理公司，房地产企业已经逐渐掀起了上市潮。根据我们的跟踪，2018年，主板新增上市物业服务公司6家，2014年以后，上市物业公司15家。物业管理行业龙头企业积极进入资本市场，借助资本优势推动规模扩张，巩固龙头优势。根据2019年度100大物业服务企业的调研报告，香港上市企业募集资金主要分为：收购(50%—60%)、增值业务发展(10%～20%)、智能化和平台建设(约10%);其余部分作为流动资金和一般企业用途。如绿城服务募集资金净额12.66亿元，其中使用资金9.2亿元，其中29.81%用于购买物业和增值服务公司;雅士人寿募集资金净额31.99亿元，其中7.62亿元和55.37%用于战略投资和收购。
除了关联开发商给予的外部“输血”之外，地产公司通过收购实现了规模的进一步扩大。2015-2018年，百强房地产公司平均管理面积由2361.5万平方米增加到3718.1万平方米，管理项目由154个增加到192个，城市占比由28.42%提高到10.43个百分点，达到38.85%。2018年，后10名的市场总份额增长至11.35%，比2017年提高0.29个百分点。然而，与北美物业管理行业的领头羊第一服务公司相比，2018年该公司拥有8500多个管理社区，占北美物业管理市场份额近6%。我国物业管理产业集中度仍有较大提升空间。
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