抑制房地产泡沫的持续增长，保持价格稳定

发布时间：2020-01-09 15:21:51

回顾过去30年来房地产一直是刺激中国经济增长的主要手段，现在我们面临的两难处境是：防止经济增长过快。此外，还必须抑制房地产泡沫的持续增长，以保护就业和扶贫，保持价格稳定，并坚持环境保护和过剩的生产能力。

政府-房地产-民生实际上是石头剪刀布之间的关系：2020年，经济目标的完成面临着一定的压力。房地产是否会再次被用作中国经济的稳定器，也是市场争端的主要问题。维持经济增长-抑制资产泡沫-预防系统性金融风险似乎是不可能的。

未来房地产政策的主要特点是稳定性和地方政府的灵活控制。不用说，2019年12月10日至12日举行的中央经济工作会议。 2020年房地产行业政策的主要基调是稳定的。会议建议全面实施长期管理和调控机制，以促进房地产市场的稳定和健康发展。。

此外，中央经济工作会议於二00九年十二月十日至十二日明确提出压实各方的责任。结果表明，未来的管理将从垂直管理逐步转变为地方政府的灵活控制。同时考虑到环境保护和资产泡沫的动态平衡，这意味着地方政府在未来的房地产政策中有更多的自主权。在政府财政压力加剧的背景下，一些城市的房地产政策将有边际放松。但过去没有看到任何急剧放松。

在城市政策的延续下，2020年房地产行业将继续呈现出一个狭窄的波动周期，主要概括为销售稳定下降。完成和修复投资以保持韧性。根据政策基金和基本面的评估，对2020年的行业数据进行了以下判断。销售：2020年销售面积比去年同期增长3.00%，新开始：预计2020年将比去年同期增长2.00%。自2019年第四季度以来，预计2020年完成面积将比去年同期增长6.5%。预计2020年土地投资将比去年同期增长8%，建安投资增长8.04%，总结两者。预计2020年房地产开发投资将增长约8%。

自2019年以来，商品房平均价格增长进一步放缓，部分地区房价下跌可观;2. 自1999年以来，与人们的直觉不同，中国家庭对住房的整体购买力实际上一直在上升，房价的短期和长期上涨的驱动力是不同的。在短期内，如果将流向房地产的资金视为水池中的水，则在不同的城市中确实具有水向低流的特征;长期的水平。它不应从单一城市的基本属性的角度来判断其长期发展潜力，而应从城市群的发展角度来看。我们乐观地认为，需求驱动可以实现工业内生增长的城市相互配合，形成微自循环系统，具有中心化的特点。例如，长三角、珠江三角洲城市群和成都-重庆城市群增长最快。建议重视这些城市的二线和三线城市.

第一，浓度的增加反映在前20：2019年1月至11月的销售数据中。在股权口径下，TOP20的市场份额有所提高，TOP21≤100下降，采用强劲和高平均价格的住房公司的销售业绩较好。为了判断未来产业的模式，我们将介绍一种昆虫嘴模型。结果表明，当一个行业的内生增长率-自然清除率(以下R代替)非常高时，企业就会继续进出。该行业的公司总数非常不稳定，随着R的下降，公司数量逐渐稳定，并在N值之间波动。当R达到临界值时，行业趋于稳定行业的整体企业数量成为常数。随着住房市场需求的逐步饱和，自然增长率的下降趋于稳定。

我们乐观地认为，1)受益于政策宽松、估值恢复、业绩释放、估值转换、集中度加快、估值溢价等三大逻辑的行业领导者。万科A保利房地产公司荣昌中国徐汇控股华夏幸福等;2)高科技迭代子产业：一线和二线城市核心区位布局商业地产建议关注。大跃市龙湖集团华润土地;3)高科技迭代子产业与品牌扩张潜力的主要房地产服务提供商建议关注。招商引资余额保利物业绿城服务永生生活服务等..