房企扎堆回归一二线城市，市场分化严重

2019年，房地产市场继续监管，但50个城市的土地市场总量仍然是一个新的高点。一些城市的土地销售收入超过2000亿美元。

值得注意的是，城市之间的差异显然回到了一线、二线、三线和四线土地市场。

土地供应和投资的变化将导致未来房地产市场供求关系的变化。 除了深圳住房供应的稀缺性外，大多数城市的供求平衡或供应开始超过需求。 例如，2019年北京房地产市场的低迷主要是由于房地产供应有限。

总的来说，土地出价高企，影响了新房价格上涨的时代。 未来房价上涨的空间进一步减少了。

市场被严重划分。

中原地产数据显示，2019年全国50个城市的土地市场总量较上年同期上升19.33%。

一些城市的土地销售收入超过2000亿美元，其中杭州达到2836亿美元。

其余的，如上海一千九百二十亿元，广州一千八百六十四亿元，苏州一千八百五十亿元。 共有35个城市出售了500多亿美元，创下了68%的城市销售纪录。

中原房地产(ChinaRealEstate)首席分析师张大维表示，2019年土地市场的限制低于2018年。 这项政策的微调显示，开发商获得土地的热情从第二季度开始大幅增加。

由于一些公司增加了对土地收购的热情，尤其是在第二梯队的住房公司中，他们也显著增加了对土地收购的热情。

截至2019年11月，前50家住房公司占地2万多亿，比2018年增长17%。 其中，万科1570亿国家花园1237亿国家花园1237亿国家花园1237亿保利964亿土地500多亿家房地产企业高达9家。 此外，38家住房公司在同一时期创下了200多亿美元的纪录。

令人印象深刻的是，2019年的一些中央国有企业在土地市场上表现出积极或激进。 如保利、中国航运、越秀等，在北京、广州、佛山等城市都有很多土地。

然而，房地产市场作为一个整体与前三年有很大的不同。 开发商对一线和二线交易的兴趣已经改变了3个百分点。

相对而言，三线和四线的非高质量土地定价和营业额下降，中原认为，三线和四线城市并不排除进一步微调房地产市场的政策。

目前，一线和二线城市的市场整体下跌可以提高销售利润，而不是三线和四线城市。 一位开发商直截了当地说。

2019年中，一线和二线城市迎来了地价上涨，如深圳6月份的一些国王每天收入超过200亿美元。

然而，进入下半年后，由于融资渠道继续收紧住房公司的财务压力，大大降低了一线和二线大部分地块的低地价甚至零溢价。 整体保费率下降到不到10%，三线和四线城市的市场热度继续下降。

据全国统计，截至2019年11月底，300个城市的土地市场面积为23亿平方米，比2018年同期下降了3.7%。 考虑到十一月份的营业额与去年的营业额相差四亿三千万平方米，2019年土地市场总量很难达到2018年的水平。 预计将出现下降趋势。

土地销售量的增长也放缓。 截至2019年11月底，全国300个城市的商业用地数量同比增长10%，明显低于2018年的16%。

克里认为，这主要是因为2019年下半年开发商更难以融资。

供应对房价有影响。

跳出土地市场本身也需要注意地价对房价的影响。 在历史上，由于面粉比面包贵，土地价格被认为是房价的先导。

据统计，2019年土地价格没有继续下跌。2018年，全国300个城市的土地价格大幅上涨至2396元/平方米。 与去年同期相比，它上升了13.7%，达到了历史最高水平。

在一线和二线城市，大多数城市增加了优质土地的供应，如北京的许多无限价格住宅，深圳的住房供应也显著增加，并进一步提高了平均交易价格。

然而，从新住房市场和二手房市场的趋势来看，房价对房价的影响正在减弱。 由于市场预期和判断逻辑的总体高价正在发生变化。

中原表示，2019年土地保费的大幅下降客观上抑制了对房价上涨的乐观预期。

例如，北京的土地平均保费率仅为9.4%，低于2018年的14%，是近几年来的最低水平。

在总共50个住宅小区中，平均保费率仅为10.5%，18个是底价交易的商品房住宅小区中的35个。 多达12个地块的保费率为0，最近一些地块的底价已经售出。

整体保费率也从2018年的15.8%下降到2019年的13.5%，比去年同期下降了2.3个百分点。 在第三季度，在住房和企业融资渠道收紧的影响下，第四季度的急剧下降基本持续下降，开发商对土地的谨慎程度显著增加。

截至2019年第四季度，所有城市的保费率都下降了10%以下，特别是在一线城市。 二线和三线城市的保费率也降至8.0%，土地保费率也降至相对较低。

克里说，2020年的土地价格很难进一步上涨。 在2019年，一些条件较好的地块由于投资回报率低而被拍卖。在这种影响下，政府适当地降低了价格预期。 2019年底，土地交易价格已降至去年同期。 由于资本市场环境疲软，预计住房公司在2020年更难以获得土地。

此外，土地供应结构的逐步改变预计将完全改变房地产市场的供求关系，以抑制房价的急剧上涨。

最典型的例如，自2018年6月10日起，北京共有76多万平方米的住房供应总数达到57344套。 网上签证数据共24089套。 平均网上签证价格为48615元/平方米，网上签证完成率仅为42%。

大量的项目集中在市场上，导致市场供应库存的增加。 从一个月的在线签证数据来看，北京在过去几个月里一直处于高位，但与此同时，更多的供应仍在积压。 有限的竞争性住房公司也连续15个月拥有比签署更多的供应。

北京的房价在2019年大幅下跌，原因是大量新房导致二手房市场继续低迷，总体下跌15%和20%。

为了稳定房价，去年重点城市的土地供应也显著增加，如广州、上海、深圳、南京等。 预计2020年将保持高位。

去年7月，“土地管理法”修正案草案删除了建设用地必须国有化的土地供应渠道。 这意味着未来主流城市的土地和住房供应将进一步平衡供求关系。

2019年，除了深圳近年底的房价飙升外，大多数其他城市在2020年基本稳定或略有下降，随着土地供应的进一步改善。 由于城市政策的实施，全国房价可能是稳定的或正常的。