郑州商业地产形势分析

全球商业地产服务与投资公司CBRE世邦卫理石于2020年1月14日发布了郑州商业地产市场审查和2020年前景报告。

2019年，郑州办公楼租赁市场迎来了一个稳定的一年供应有限，只有31000平方米的新项目进入市场;需求方面表现稳定。 全年累计净吸收量为241000平方米，比去年同期下降6个百分点至19.8%。 到年底，全市平均租金为84.2元/月，比去年同期增长0.7%。

A类办公空间的新需求主要是消费服务、传统金融和专业服务。 截至2019年第四季度，全市租户主要来自房地产(24.9)、传统金融(18.0)、科技新媒体(13.3)。 房地产作为郑州市实力雄厚的主导产业之一，高度集中在高速火车站行业。 CBD花园道路行业主要支持传统金融业。 年中地铁5号线与1号线交汇处交通网络的三维布局进一步促进了高速火车站CBD板块的发展。

2020年，预计新增供应将小于155000平方米。 散落在CBD核心商业部门北龙湖龙子湖等非核心商业部门。 预计全市空置率将保持稳定，核心商务区的空缺率将略有下降。 核心商业区的租金预计将稳步增长，导致全市租金水平的小幅增长。 值得注意的是，2021年北龙湖板块预计将专注于更高质量的建筑供应，这将给2020年底的市场租金带来一定的压力。 。

2019年，郑州零售房地产市场开设了12个购物中心项目，总面积699000平方米，使全市商业库存增长到289万平方米。 从板块的角度来看，新进入项目主要分布在郑东CBD商圈花园路商圈高速火车站商圈和国家基地商圈。 目前郑州多板块发展已成为满足消费需求的必然趋势。

随着郑州市地位的不断攀升和高质量商业项目的稳步发展，越来越多的未成年品牌开始关注郑州市场。 国际精品品牌，包括巴伦西亚品牌，今年在郑州开设了第一家门店。 就餐饮而言，如奶奶失重餐厅、绿茶、大董等，第一次进入郑州市场，经过一年的运营，还有喜茶奈雪茶等茶叶品牌。 这表明，目前市场在消费水平上的强劲表现对这些品牌有着深刻的吸引力。

随着越来越多的新项目进入市场，竞争也在加剧。 随后，一些长期运行不佳的项目空缺率的上升也间接影响了整个城市的空缺率。 截至年底，全市空置率较上年同期上升3.2个百分点至7.4%，多家优质商业继续改善。 全市购物中心一楼的平均租金比去年同期增长百分之五点四。

在这一轮激烈的竞争中，每个项目通过引入更多新鲜和时尚的品牌创新市场策略来定位，以保持项目的市场竞争力。 这一趋势也进一步促进了郑州零售市场的深化。 2020年，郑州市场还将迎来约855000平方米的新供应区域大型购物中心和城市更新，这将是新一年启动项目的主题。 市场竞争必然会加剧短期空置率的轻微上升，租金压力可能成为一个高概率的事件。

郑州仓储物流市场在过去2019年继续供求短缺。 全年新增供应62000平方米，使全市存量达到801000平方米。 第三方物流和电子商务为全年租赁和交易的主要需求已经溢出到高级标准库。 全年累计净吸收量为87000平方米，与2018年相当。 与去年同期相比，空置率进一步下降了3.4%，达到0.8%。 核心板块和机场性能稳定，去除速度快，目前的定居率为100%。 需求的稳定释放使租金在年底前稳步上升到28.5元/平方米，比去年同期增长了4.9%。

郑州及其辐射周边城市庞大的消费市场及其独特的中心地理位置，使各大物流地产开发商和物流基金对仓储物流需求的进一步增长持乐观态度。 2020年，市场总面积约为338000平方米，远远超过五年。 以Suning新秀为代表的电子商务巨头和第三方物流自建仓库的供应量的急剧增加将减缓市场转型的压力。 CBRE认为，随着资源竞争的日益激烈，传统物流集中地区的土地和财产仍然值得关注。预计未来2-3年的投资资本化率将下降。 物流设施的形式也将是双层/三层斜坡标准仓库. 。

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