下沉市场深几许？农地流转之宅基地建设流转

今年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过修改《中华人民共和国土地管理法》，新的《新土地管理法》删除了原《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，其中规定，任何单位和个人需要使用土地的，必须使用国有土地。增加农村集体建设用地经计划登记和(或)依法登记，经三分之二超过集体经济成员批准，可以由农村集体经济组织之外的单位或者个人以出让、租赁等方式直接使用的规定组织。同时，用户在再次取得农村集体建设设施转让之后，也可以转让、交换或抵押土地。这是土地管理法的重大制度创新。消除了多年用以集体建设用地不能直接转入市场的二元体制，消除了城乡发展的体制性障碍。集体经营性建设用地市场准入是此次土地管理法修订的亮点。新的土地管理法也将从明年1月1日开始实施。

11月28日，中共中央、国务院发布《关于保持土地承包关系稳定和长期稳定的意见》《新修订的土地承包法》规定，流转期限不得超过合同剩余期限。2023年进入第二轮土地/合同期满。高峰期为2026年至2028年。第二轮土地承包关系的延伸，使大部分农民的原承包地保持了稳定，这让承包人和新的经营者都“放心”。合同期满之后，农民可以

。对于农村“三块地”的流转和新的

商业模式，从法案的推进来看，2019年正从理论向实践快速推进。预计到2020年，随着“三地”流转试点的扩大和推进，农民财产性收入总量将迅速增加。

在我们关于农村土地流转的系列报道之中，“三块地”改革释放的消费潜力，提出“三块地”的流转将大大提高农民的财产性收入，进而扩大内需”。在《如何启动农村市场：农村货币、土地和人的振兴》一书之中，我们回答了土地要素转移如何改善总供给，进而释放劳动力红利。我们坚信，逐步释放农村红利将是未来五年稳定经济的主要途径，因此，我们将在本报告中继续回答两个问题：一、农村集体建设用地进入市场之后，短期之内能为农民增加多少收入?其次，微观经济学之中经典的消费者理论认为，当价格不变时，消费者的选择取决于其收入和效用函数。那么，当农民的收入收入增加时，他们的消费选择将如何改变?换言之，农民未来的消费需求将在哪里得到释放?

1页。市场会跌到多深?

下沉市场是指三线下列的市、县、镇、农村市场，市场规模大、分散。一般来说，下沉市场有两个特点：一是规模巨大，增长潜力巨大。除一二线城市3.9亿人口之外，三线下列城市和农村人口约10亿，相当于美国三大城市的总人口规模。同时，根据报告，中国下沉市场的用户数量超过6亿。而且，无论是移动互联网的人均使用时间，还是用户的增长速度，下沉的用户已经走在了前列。从移动设备数量来看，之下沉市场人均只有0.5台，远低于一二线城市人均1.3台。二是优质供给不足，居民需求远未得到满足。一二线城市罕见的“杂品”在农村很普遍，赫马鲜活、超级物种等新的零售业态闻所未闻。不得不说，与一二线城市相比，下沉市场的商品和服务供应仍有较大差距。不断下沉的市场居民的消费需求在很大程度之上仍未得到满足。

在庞大的下沉市场之中，5亿多人口的农村无疑占据着最重要的地位，无论是从收入渠道(如“三块地”流转等财产性收入)还是边际消费倾向之上都比城镇居民具有更大的优势。根据已有的宅基地、集体经营建设用地和33个试点城市平均出让价格数据，测算出农用地理论转移收入总量约为60兆。目前需要进一步明确的是，农地流转市场在短期内能够迅速释放出多大的规模。

集体建设用地，又称乡(镇)村建设用地或者农村集体建设用地，是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人用于非农建设投资或者筹集资金的土地。集体建设用地分为宅基地、公用事业用地和经营性用地三类。对农村居民而言，集体建设用地的市场准入也相当于宅基地和经营性用地的流转。具体来说，在短期内，我们将把闲置的宅基地和经营性用地纳入我国可以快速流转的建设用地，那么这些建设用地的价值是多少呢?

根据自然资源部数据，我国城镇建设用地面积91612平方公里，农村建设用地面积191158平方公里，其中农村居民点用地13万平方公里(约1.95亿亩)，占70%。此外，全国政协经济委员会副主任杨伟民日前在公开讲话之中也透露，目前农村空置住宅用地3000万亩，相当于所有城市建成用地总量的37%，超过城市全部住宅用地总量。但由于各地区发展程度不同，宅基地价格也有较大差异，仅从总量之上估算并不准确。本文利用《国土资源统计年鉴》等数据，对各省宅基地价格进行测算和汇总。

根据《国土资源统计年鉴》数据，2016年，全市有城中村、工矿用地(含宅基地)47692.1万亩。此外，年鉴还列出了各省城中村和工矿用地面积。假设各省城中村宅基地和工矿用地的比例相同，就可以计算出各省宅基地面积和空置宅基地面积。结果如下：

之下一个问题是如何计算宅基地的单价?对于每个省份来说，地价都不一样，之前也没有成熟的宅基地交易市场，所以我们参考一些已经实施的宅基地有偿退出制度的补贴信息。在实践中我们发现，各省宅基地退出补贴的价格差异也很大。在沿岸一线城市，每亩补贴在100万元以上，而在二三线城市，周边地区大多在10万至30万元，而在欠发达地区，各省的补贴价格普遍与房价正相关。因此，我们将按照基地补偿标准，将2018年各省平均房价扩大为每亩房屋，获得的宅基地总价值如下：

可以看出，理论之上只有闲置宅基地才能给农村居民带来6-8万亿的财产性收入(即这里无法获得集体经营建设用地闲置情况，以及集体经营建设用地出让之后资金能否足额支付给农民，或者入股情况)很难估计营业额。但可以肯定的是，它的流通也是农民财产性收入的增加。但考虑到空置宅基地的分布(欠发达地区人口流失比较严重，空置宅基地较多，这部分地区房价相对较低)等因素，保守估计，空置宅基地的流转可以为农村居民带来5-7万亿的额外收入。也就是说，短期之内，农村居民通过农村土地流转扩大的财产性收入总量约为5-7万亿。