农地流转——农业居民房产需求旺盛，农村居民将如何形成扩内需的主要动力？

当前，我国经济正处于新旧动力转换阶段，经济结构转型不可能一蹴而就。

以创新为代表的新动力可能需要510年才能成为新的经济支柱。在这一时期，要激发原有经济结构的潜力，帮助经济持续缓慢着陆。从需求方面看，经济发展的根本动力来自最终需求。城市居民需求的扩大，可能需要创造新的供给，也可能需要收入的大幅增长。由于农村居民与城镇居民间原有的需求距离，原有的供给仍有需求空间。而农村居民通过农村土地流转实现增收，或许是全国最自然的居民群体。因此，释放农村居民需求将成为经济缓慢着陆的有力合理支撑。从供给方面看，供给的扩大来自生产要素的有效参与。当人口和资本扩张进入瓶颈，全要素生产率难以在短时间之内快速增长时，土地要素的转移和流动、有效配置，或成为供给扩张的主力军。

综上所述，我们最终将考察农村土地流转之后，农村居民将如何形成扩大内需的主要动力。

一。房地产存量需求

2018年，我国农民工总人数为2.88亿，其中部分已在城市扎根。因此，3000万亩空置宅基地的形成很大一部分是由大量农村居民居住在城市造成的。根据农村居民总数和宅基地存量，我国农村人口人均宅基地约为0.4亩。3000万亩空置宅基地意味着至少8000万农村居民长期居住在城市。统计局发布的《2018年农民工监测调查报告》显示，在2.88亿进城农民工中，购买商品房的仅占17.4%，即约5000万农村居民在本市购买了房地产，但仍有3000多万农村居民居住在城市，但没有购买房地产。这部分农村人口，既不想回农村，又不想在城市买房，造成了巨大的潜在住房需求。按照人均居住面积30平方米计算，房地产市场将产生至少9亿平方米的需求。

2。房地产的流动性需求

首先需要明确的是，这里所谓的存量需求和流动性需求都是基于城市化进程的。社科院蓝皮书指出，目前，60%的人口城市化率将包括一些扎根城市、从而使宅基地空置的群体。由此，8000多万农村未购房者被划分为存量需求。蓝皮书指出，到2030年，城镇化率将达到70%，即年均增长1%，即每年新增城镇常住人口约1400万人。按人均居住面积30平方米计算，将带动至少4亿平方米的商品房需求。

综上所述，目前仍有9亿平方米的房地产存量需求和4亿平方米的农村居民转移城镇年流动需求，这无疑将支撑未来房地产市场的需求。同时，这两部分房地产需求会对消费产生什么影响?可以肯定的是，房地产消费对家电、音像设备、家具以及建筑装饰材料三个子项目的拉动作用将十分明显。事实上，我们确实观察到，目前房地产销售面积的月值与这三种趋势高度一致。

家电、音像设备、家具、建筑装饰材料零售额与当月房地产销售面积的回归也具有统计学意义。理论之上，每1亿平方米的房地产销售面积，将带动家电及视听设备零售额509.6亿元、家具零售额1452亿元、建筑装饰材料零售额174.6亿元。据此测算，农村居民9亿平方米的房地产存量需求将带动458.6亿元的家电、音像设备零售额，音像设备零售额1306.8亿元家具及建筑装饰材料零售额1571.4亿元，公司总产值接近7500亿元。同时，每年4亿平方米的房地产流通需求，也将带动家电、音像设备、家具及建筑装饰材料零售额分别增长2038.4亿元、580.8亿元和698.4亿元，分别累计超过3317亿元一年。仅从交通量来看，就有可能带动社会零增长0.8%。

此外，从汽车需求的角度，根据测算，仅城市化进程每年就可能给汽车市场带来约100万辆的新需求。如果再考虑宅基地流转的收入效应，这个数字可能会被低估。今年我国汽车销量预计在2500万辆左右，占全社会零排放总量的10%。对100万辆汽车的新需求将至少推动社会零增长10%*1002500-0.4%。房地产销售叠加拉动的消费增长，无论其他分项增长如何，仅房地产和汽车这两个新增需求，社会零排放同比平均增长1.2%。

我们继续关注农地流转给农村人口内需带来的红利，因为在当前的经济转型过程之中，很难找到一只能够帮助经济缓慢着陆的手。农地流转扩大农民财产性收入，不仅有利于缩小贫富差距，让农村分享经济发展的红利，而且有利于内需的实质性扩大，发挥经济着陆缓冲作用。最终，根据上述报告的分析，我们得出下列三个结论：第一，宅基地流转确实可以增加农村居民的财产性收入。目前，我国只有空置宅基地的价值才能达到5-7万亿。二是农地流转带来的收入增长对房地产市场的增量需求可能远高于房改货币化带来的增量需求。然后带动汽车、家电等之后房地产周期消费品。第三，农地流转带来的城镇化加速，也将带动服装、教育、娱乐等日常消费和汽车、空调、电脑等耐用消费品需求。否则将使1.2%的年增长率降至社会零水平。