我国城镇化发展空间及其对地产销售的影响

发布时间：2020-03-19 10:17:34

一、我国城镇化发展空间及其对地产销售的影响

我国城镇化率即将突破60%，高增速略微下行。首先分析我国城镇化现状，建国初期，我国城镇化率从11.8%(1950年)稳步增长至18.30%(1964年)，随着改革开放的到来，我国城镇化建设迈入快速发展阶段，从1979年的不到20%持续上行，2018年已经接近60%。再从城镇化增速来看，改革开放后，新增城市化率震荡上升，1999年新增城镇化率突破1.0个百分点，随后保持高水平稳步发展。目前我国城镇化的速度略微下降，2006年以来(即城镇化率到达40%以后)，年新增城镇化率缓慢下行。2018年我国新增城镇化率不足1.2个百分点。

城市化的“S"型进程，从发达国家的经验来看，世界城市化发展有一个共同规律，即其均大体经历"S"型曲线上升过程，这也是著名的“纳瑟姆曲线”。根据“纳瑟姆曲线”规律显示，城市化进程中存在两个显著的拐点，第一个拐点为30%，意味着当城市化水平达到30%的临界值以后，将进入迅猛的高速发展阶段;而当城市化水平继续提高到超过第二个拐点70%以后，将进入较为平缓的成熟阶段，如美国和日本的城市化率发展历程大i表此特征.计划生育或使我国城镇化率提早迈入成熟阶段，地产销售提前进入稳定期.由于我国存在特殊的计划生育政策，我们预计，人口出生率的降低将导致我国城镇化率提早迈入平缓的成熟阶段，而非与发达国家的历程保持一致，即达到70%以后才开始趋缓，而地产销售也将跟随城镇化的稳定提前进入稳定期。我们选取了美国、日本的数据与我国进行对比，研究各自的城市化率与粗出生率关系.我们可以发现，美国和日本在城镇化率高成长期期间(30%-60%)时的出生率范围分别为25.2%-35.5%和19.4%-33%，而中国因为计划生育政策的影响，在该时间段

(城镇化率30%-57.96%)的出生率降低至17.1%-11.9%。我们判断，较低出生率意味着我国老年化社会或提前到来，这将一定程度上影响到新增城镇化群体对我国住房的购置需求。

户籍城镇化率仍低，红利空间有待释放。自改革开放以来，随着常住人口城镇化率的高速发展，其与户籍人口城镇率的差值逐年扩大，截至2018年，我国常住人口城镇化率逼近60%，而户籍人口城镇化率不足45%，我们认为，这一差值意味着我国的城镇化还有不小的红利释放空间，而户籍政策的开放也将为地产销售带来一波推动力。